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Steuerrecht
23.08.2013
Steuerrecht
FG Düsseldorf: Einheitlicher Erwerbsgegenstand in der GrESt

FG Düsseldorf, Urteil vom 24.4.2013 - 7 K 3536/12 GE


Sachverhalt


Die Klägerin erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 2. 2. 2007 das Grundstück "A" zum Preis von 524.850 € von der "B" GmbH". Laut Tz. 1.1 des Vertrages sollte der Verkäufer auf dem Grundstück ein EFH mit Garage als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren nach Maßgabe der als Anlage zum Vertrag genommenen Baubeschreibung und Plänen errichten. Nach Tz. 3.1 des Vertrages sollte der Käufer den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen in eigener Regie, auf eigenen Namen und eigene Rechnung durchführen.


Die Anlage B zum Kaufvertrag betraf die Ausbauarbeiten bez. Fenster, Außentüren, Rolladen, Heizungsinstallation, Sanitärinstallation, Elektroinstallation, Innenputzarbeiten und Deckenverkleidungen, Estrich, Plattierungsarbeiten, Innentüren, Oberböden sowie Anstreich- und Tapezierarbeiten.


Der Bauantrag wurde am 7. 2. 2007 von der "B" GmbH gestellt und am 14. 2. 2007 genehmigt.


Der Baubeginn wurde auf den 23. 4. 2007 angezeigt, als Bauleiter wurde seitens der "B" GmbH Herr "C" angegeben.


Am 13. 7. 2007 erfolgte die Rohbauabnahme. Die Fa. "B" GmbH zeigte dem Bauamt am 21. 11. 2007 die Fertigstellung zum 30. 11. 2007 an.


Mit Bescheid vom 1. 3. 2007 setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer unter Vorbehalt der Nachprüfung auf 18.369 € fest. Auf Anfragen des Beklagten teilte die Klägerin im April 2009 mit, dass die Ausschreibungen und Beauftragung der Firmen für die einzelnen Innenausbaugewerke unter Einschaltung eines Bauleitungsbüros erfolgt seien. Eine Kopie des Baubetreuervertrages vom 6. 8. 2007 mit dem Bauleitungsbüro "C" wurde übersandt. Danach oblagen dem Baubetreuer die Vorbereitung der Vergabe und Objektüberwachung der Gewerke 4-15. Der Beklagte teilte der Klägerin mit, er beabsichtige die Grunderwerbsteuerveranlagung zu ändern. Gegenstand des Kaufvertrages sei ein Rohbau gewesen, das wirtschaftlich gewollte Ergebnis sei aber ein bezugsfertiges Haus. Der vom Anbieter vorgegebene Geschehensablauf habe sich von Anfang an auf die schlüsselfertige Erstellung des Hauses bezogen; zu diesem Zweck sei regelmäßig das Bauleitungsbüro "C" eingeschaltet worden, um den weiteren Ausbau zu koordinieren. Es seien im Wesentlichen bei allen von der Fa. "B" GmbH gebauten Objekten die gleichen Firmen mit dem Ausbau beauftragt , die Werkverträge allerdings koordiniert durch Herrn "C" von den Eigentümern geschlossen worden. Die Klägerin erwiderte hierauf, die Fa. "B" GmbH verkaufe ausschließlich veredelte Rohbauten. Der Klägerin sei auch ein Konzept für einen Standardinnenausbau vorgelegt worden, sie habe sich aber zum Erwerb des veredelten Rohbaus entschlossen, da sich so die Möglichkeit zur Realisierung persönlicher Wünsche im Innenausbau ergebe. Vom Standardplan sei erheblich abgewichen worden. Auf Empfehlung sei Herr "C" als Bauleiter verpflichtet worden; dies sei aber nicht Voraussetzung für den Erwerb des veredelten Rohbaus gewesen. Die Fa. "B" GmbH habe keinen Einfluss auf die Gewerke genommen.


Der Beklagte erließ am 8. 3. 2010 einen nach § 164 Abs. 2 AO geänderten Bescheid und setzte die Steuer auf 24.669 € fest; die Baukosten wurden auf 180.000 € geschätzt. Der Vorbehalt der Nachprüfung blieb bestehen. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein, den der Beklagte am 22. 8. 2012 zurückwies. Er führte aus, bei den Verkäufen durch die Fa. "B" GmbH werde im Wesentlichen wie folgt vorgegangen: im Internet würden schlüsselfertige EFH der gehobenen Ausstattung mit detaillierter Beschreibung der Innenausstattung zu Komplettpreisen angeboten. Die GmbH vertreibe die Grundstücke in völlig fertig geplantem und zum Teil fast fertig gestellten Zustand. Die Vertragsentwürfe seien auch im Hinblick auf den Innenausbau bis ins Letzte detailliert; die Anlagen zum Vertrag enthielten in Teil A eine Auflistung der Arbeiten bis zur Rohbaufertigstellung, in Teil B eine Auflistung der Ausbauarbeiten. Es folge eine zusammengefasste Aufstellung der GmbH unter Hinweis auf die Kostenaufstellung der Fa. "C" für das schlüsselfertige Objekt inkl. Ausbaukosten. Dann folge der Abschluss des Kaufvertrages über Grundstück und Rohbau, anschließend der Baubetreuervertrag mit dem Büro "C". Die diversen Werkverträge mit den Ausbaufirmen seien vom Büro "C" vorgefertigt, würden von den Bauherren jeweils mit den einzelnen Firmen abgeschlossen, die Gewerke würden überwiegend von den gleichen Firmen ausgeführt; Rechnungen und Bauleistungen würden vom Büro "C" geprüft. Herr "C" werde regelmäßig durch die GmbH empfohlen; für die Baubetreuung sei ein sehr günstiges Entgelt von 5.000 € vereinbart. Den Erwerbern werde bereits vor Abschluss des Kaufvertrages von dem Architekten "E", einem Gründungsgesellschafter der GmbH, in Zusammenarbeit mit dem Büro "C" ein Grundstück und der dazu gehörige Ausbau mit entsprechender Beschreibung aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten detaillierten Vorplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten. Dieses Angebot habe die Klägerin angenommen. Damit liege ein einheitliches Vertragswerk vor.


Hiergegen richtet sich die Klage.


Die Klägerin trägt vor:


Der Beklagte habe die Besonderheiten des Einzelfalls nicht geprüft. Die Klägerin habe hier allein den notariellen Kaufvertrag geschlossen, die Werkverträge hätten die Klägerin und ihr Ehemann abgeschlossen. Der Klägerin sei nur der Rohbau angeboten und verkauft worden, kein schlüsselfertiges EFH. Die Verkäuferin vertreibe die Häuser nicht in völlig fertig geplantem Zustand. Bei der Klägerin sei der Innenausbau gerade durch individuelle Entscheidungen von ihr selbst vorgenommen worden. Sie habe sich bewusst für diverse Vertragspartner entschieden, obwohl es für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen einfacher gewesen wäre, nur die Fa. "B" GmbH als Vertragspartner zu haben. Sie habe die Unternehmer und die Gestaltung selbst ausgewählt. Die Verträge habe sie individuell verhandelt. Sie seien auch nicht vor dem Kaufvertrag abgeschlossen worden. Der Vertrag mit der Fa. "D" GmbH sei erst am 2. 10. 2007 unterzeichnet worden. Den Vertrag mit Herrn "C" habe der Ehemann abgeschlossen. Hierfür habe kein Zwang bestanden. Der Ehemann habe auch Gespräche mit anderen Bauleitern geführt. Dass die einzelnen Gewerke von überwiegend gleichen Firmen durchgeführt würden, werde bestritten. Die Prüfung und Weiterleitung der Rechnungen gehöre zu den Aufgaben des Bauleiters. Es fehle an einem einheitlichen Vertragsangebot, zudem handle es sich um verschiedene Vertragsbeteiligte. Die Werkverträge seien deutlich nach dem Kaufvertrag abgeschlossen. Eine qualifizierte Vorplanung liege nicht vor. Die Klägerin habe bewusst ihre eigenen architektonischen Vorstellungen umgesetzt.  Es fehle an einem vorbereiteten Geschehensablauf. Der Preis sei verhandelt worden.


Die Klägerin überreichte Verträge zwischen den Eheleuten und


                            Fenster, Haustüren und Rolläden                             46.000 €


                                          Baubetreuervertrag                                         5.000 €


                                          Fliesenleger                                                      6.000 €


                                          Malerarbeiten                                                    5.000 €


                                          Außenanlagen                                                       


                                          Bodenbeläge                                                    10.000 €


                                          Elektroarbeiten                                                  28.000 €


                                          Sanitär, Heizung                                                50.000 €.


In der GrESt-Akte befindet sich ein weiterer Vertrag mit


                                          Schlosserarbeiten                                                5.000 €.


Die Klägerin beantragt,


den Grunderwerbsteuerbescheid vom 8. 3. 2010 und die Einspruchsentscheidung vom 22. 8. 2012 aufzuheben.


Der Beklagte beantragt Klageabweisung.


Er trägt vor:


Es sei unerheblich, welcher der Ehegatten die Verträge abgeschlossen habe. Wie bei den übrigen Objekten der GmbH hätten schon vor Abschluss des Kaufvertrages Pläne und Baubeschreibung für das Objekt vorgelegen; der Ausbau sei mit den von Herrn "E" erstellten Plänen unter Leitung des Büros "C" mit vorgefertigten Ausschreibungen und immer den gleichen Firmen erfolgt.


Der Senat hat die Bauakten des Objekts "A" beigezogen.


Aus den Gründen


Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 FGO.


Gegenstand des Erwerbs der Klägerin war das Grundstück "A" mit aufstehendem bezugsfertigen Gebäude.


Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (ständige Rechtsprechung des BFH, vgl. Urteile vom 29. Juli 2009 II R 58/07, BFH/NV 2010, 63, m.w.N.; vom 28. März 2012 II R 57/10, BFH/NV 2012, 1549; vom 27. September 2012 II R 7/12 BStBl II 2013,86).


Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH vom 28. März 2012 aaO.). Ein solcher Zusammenhang ist nicht nur gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde; ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird vielmehr auch indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt (BFH vom 27. September 2012 aaO. m.w.N.).


Für einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist es nicht erforderlich, dass das Angebot der Veräußererseite in einem Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wird (BFH vom 28. März 2012 aaO.; vom 27. September 2012 aaO., jeweils  m.w.N.). Entscheidend ist vielmehr, dass die Veräußererseite das Angebot zur Bebauung des Grundstücks bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags abgegeben und der Erwerber das Angebot später unverändert oder lediglich vom Umfang her mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändern, angenommen hat (BFH vom 27. September 2012 aaO. m.w.N.).


Auf der Veräußererseite können dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Nicht ausschlaggebend ist, dass der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, dass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen (BFH  vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, und vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, jeweils m.w.N.).


Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind (vgl. BFH vom 6. Dezember 1989 II R 72/87, BFH/NV 1991, 344; vom 6. Dezember 1989 II R 145/87, BFH/NV 1991, 345, und vom 23. August 2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760) oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH vom 13. August 2003 II R 52/01, BFH/NV 2004, 663, und vom 21. September 2005 II R 49/04 BStBl II 2006, 269, jeweils m.w.N.).


Unter Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall hat die Klägerin ein bebautes Grundstück erworben. Dabei ist nicht maßgeblich, dass sie aufgrund des Vertrages mit der "B" GmbH von dieser lediglich einen Rohbau auf dem Grundstück, welches sie von der "B" GmbH erworben hat, hat errichten lassen. Denn die Klägerin hat aufgrund des tatsächlichen Zusammenwirkens zwischen  der GmbH und dem Bauleiter "C" , der den Innenausbau vermittelt und überwacht hat, ein bezugsfertiges Gebäude erhalten. Dass sie den Innenausbau nicht der GmbH übertragen, sondern durch Vermittlung des Bauleiters "C" zusammen mit ihrem Ehemann die Verträge mit den Handwerkern abgeschlossen hat, steht dem nicht entgegen. Für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerkes kommt es nicht darauf an, ob die bis (annähernd) zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist. Denn es macht keinen Unterschied, ob der Erwerber ein einheitliches Angebot der Veräußererseite unverändert übernimmt oder ob er der Veräußererseite konkrete Vorgaben macht, die dann zur Grundlage für das einheitliche, vom Erwerber akzeptierte Angebot über den Erwerb von Grundstück und Gebäude werden (BFH vom 21. September 2005 aaO.). Unerheblich ist daher auch, ob tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können (BFH vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331, 334; vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240; vom 28. März 2012 aaO.).


Dass die "B" GmbH und Herr "C" tatsächlich zusammengewirkt haben, ergibt sich bereits nach Aktenlage aus den vorliegenden Verträgen sowie der Bauakte und darüber hinaus aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin, welches deren  Ehemann in der mündlichen Verhandlung bestätigt hat.


Herr "C" war von der "B" GmbH als Bauleiter für den Rohbau beauftragt, wurde der Klägerin durch die GmbH empfohlen  und sodann auch als Betreuer für den Innenausbau eingesetzt. Der Baubetreuervertrag nimmt ausdrücklich Bezug auf die dem Kaufvertrag mit der "B" GmbH beigefügte Baubeschreibung  und die dort aufgeführten Gewerke 4-15 des Objekts "A" . Die Anlage B zum Kaufvertrag mit der "B" GmbH enthält insoweit bereits detaillierte Beschreibungen der Ausbauarbeiten.


Soweit die Klägerin vorträgt, der Vertrag mit Herrn "C" sei durch ihren Ehemann abgeschlossen worden, ändert dies an der Beurteilung nichts. Der Ehemann der Klägerin hat hierzu erläutert, dies sei deshalb erfolgt, weil er während der Innenausbauarbeiten zeitlich besser abkömmlich gewesen sei als seine Ehefrau, die Klägerin. Er hat damit den Vertrag im Auftrag der Klägerin geschlossen. Im Übrigen ergibt sich aus weiteren Verträgen in den Akten, dass diese zwar im Namen beider Ehegatten abgeschlossen, aber ebenfalls mit der gleichen Unterschrift wie der Vertrag mit Herrn "C" nur eines Ehegatten unterzeichnet wurden (z.B. Vertrag mit der Fa. "D" vom 2. 10. 2007, Vertrag mit der Fa. "F" vom 11. 8. 2007).


Dem Senat ist zudem aus weiteren Verfahren bekannt, dass die "B" GmbH bei diversen Bauobjekten in "G" Herrn "C" als Bauleiter eingesetzt und den Käufern für den Innenausbau als Baubetreuer empfohlen hat.


Die Handwerker für den Innenausbau wurden der Klägerin durch Herrn "C" empfohlen; sie hat von diesen ihr genannten Handwerkern jeweils Angebote eingeholt und darüber, zum Teil in Anwesenheit von Herrn "C" , verhandelt. Die mit den Handwerkern sodann abgeschlossenen Verträge sind von Herrn "C" gefertigt worden; sie entsprechen einem einheitlichen Vertragsmuster, welches auch in den dem Senat vorliegenden weiteren Verfahren betreffend Objekte in "G" unter Einschaltung von Herrn "C" verwendet wurde. Angebote anderer Handwerker hat die Klägerin nicht eingeholt.


Die Klägerin hat damit durch Zusammenwirken der "B" GmbH und Herrn "C" das fertige Objekt "A" erworben.


Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.



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