FG Niedersachsen: Bedarfsbewertung von Grundstücken – Überprüfung vom Gutachterausschuss mitgeteilter Vergleichspreise durch das FG – Verhältnis von Verkaufspreis und Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

FG Niedersachsen, Urteil vom 6.9.2018 – 1 K 68/17

ECLI:DE:FGNI:2018:0906.1K68.17.00

Volltext BB-Online BBL2019-598-6

Nicht Amtliche Leitsätze

1. Eine Überprüfung der von den Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 S. 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise durch das Gericht ist darauf beschränkt, ob dem Gutachterausschuss offensichtliche Unrichtigkeiten unterlaufen sind.

2. Zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Sinne des § 198 BewG ist ein Sachverständigengutachten nicht stets vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen.

§ 183 Abs 1 BewG 1991, § 198 BewG 1991

Sachverhalt

Streitig ist, ob der Grundbesitzwert auf 220.000 € herabzusetzen ist.

Die Klägerin erbte … das mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaute Objekt …. Der Erblasser bewohnte das … Haus bis zu seinem Tod. Mit notariellem Vertrag … veräußerte die Klägerin das Objekt für einen Kaufpreis in Höhe von 460.000 €.

Das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt … forderte den Beklagten auf, einen Grundbesitzwert … für dieses Grundstück festzustellen.

Der … Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts hatte die Klägerin ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks … beigefügt. Die Gutachterin … hatte darin einen Verkehrswert in Höhe von 220.000 € ermittelt. Wegen des konkreten Inhalts wird auf das Gutachten Bezug genommen.

Unter Einsatz des Immobilienpreiskalkulators der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen (IPK) ergab sich ein mittlerer Preis für die Immobilie in Höhe von 320.000 €. Mit Bescheid … erließ der Beklagte einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts … für Zwecke der Erbschaftsteuer (künftig Grundbesitzwertbescheid) in dem er einen Grundbesitzwert in Höhe von 320.000 € feststellte. Er führte aus, das Gutachten könne nicht anerkannt werden, da das Grundstück … für 460.000 € verkauft worden sei. Die Bewertung sei auf der Grundlage von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke erfolgt. Diesem Bescheid fügte er einen Ausdruck des IPK bei.

Gegen den Grundbesitzwertbescheid legte die Klägerin Einspruch ein mit dem Begehren, den Grundbesitzwert entsprechend dem Gutachten auf 220.000 € festzustellen.

Während des Einspruchsverfahrens forderte der Beklagte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte … (künftig GAG) auf, für das streitige Grundstück Vergleichspreise mitzuteilen. In seiner Anfrage gab er an, das Grundstück weise folgende Grundstücksmerkmale auf: …

Der GAG beschloss … Vergleichspreise für das streitige Grundstück. Auf die Mitteilung … wird Bezug genommen. Aus den mitgeteilten Vergleichsobjekten ergibt sich ein Wohnflächenpreis in Höhe von …, was bei der vorliegenden Wohnfläche … zu einem abgerundeten Betrag in Höhe 480.000 € führen würde.

Zudem forderte der Beklagte eine baufachliche Stellungnahme des amtlichen Bausachverständigen an zur Prüfung, ob das Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts anerkannt werden könne. Daraufhin führte der amtliche Bausachverständige eine äußere Inaugenscheinnahme durch und gab … Stellungnahmen - auf deren Inhalt Bezug genommen wird - ab, mit dem Ergebnis, dass der Wert von 220.000 € nicht als Verkehrswert zugrunde gelegt werden könne.

Im Einspruchsverfahren vertrat die Klägerin die Auffassung, die vom GAG mitgeteilten Vergleichspreise dürften nicht verwendet werden. In der Mitteilung des GAG werde darauf hingewiesen, dass der Reparaturstau unberücksichtigt geblieben sei. Die … Risse in der Fassade seien ebenfalls nicht einbezogen worden. Die Anfrage an den GAG habe sich zudem auf ein Objekt mittleren Standards bezogen, vorliegend gehe es aber um ein Objekt mit einfachem Standard. Das Abfrageergebnis des GAG von 13 Objekten würde sich damit auf lediglich 2 reduzieren (laufende Nummer 8 und 12), wobei die noch verbleibenden Objekte eine Unterkellerung aufwiesen und damit schon per se nicht mehr mit dem Vergleichsobjekt ausreichend identisch und vergleichbar seien.

Zudem sei fraglich, ob für die Bewertung überhaupt von einem bebauten Grundstück auszugehen sei. Der Sachwert des Gebäudes tendiere durch … die Bauschäden gegen 0 €. Vor dem Hintergrund des Alters der Immobilie und der bestehenden Negativfaktoren stelle sich dem allgemeinen Marktteilnehmer die Frage, ob ein solch wertvolles Grundstück nicht besser mit einem Neubau versehen werde.

Die Regelung des § 198 Bewertungsgesetz (BewG) sei nur zugunsten des Steuerpflichtigen anzuwenden.

Der Verkaufserfolg dürfe keinen Einfluss auf die Wertfindung … haben. Durch das Stichtagsprinzip werde sichergestellt, dass Wertsteigerungen nach dem Vermögensübergang/Eigentumswechsel nicht in die steuerliche Bewertung miteinflössen. Es stelle einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz dar, wenn die Klägerin gegenüber denjenigen Steuerpflichtigen bewertungsrechtlich benachteiligt würde, die ihr Grundstück nicht veräußerten. Das Urteil des Finanzgerichts Brandenburg vom 15. September 2010 (3 K 3232/07, EFG 2011, 407) könne vorliegend keine Anwendung finden, denn die Marktlage für Grundstücke sei im Jahr 2004, das dem dort streitigen Fall zugrunde gelegen habe, eine andere gewesen. Zudem sei diese Entscheidung zum alten Bewertungsrecht ergangen. Die Differenz zwischen dem im Gutachten ermittelten Wert und dem Verkaufspreis sei insbesondere auf die im Jahr 2015 explodierte Marktentwicklung zurückzuführen. Preissteigerungen von mehr als 100 % innerhalb von 10 Monaten seien durchaus möglich, wie an den Aktienmärkten beobachtet werden könne. Volkswirtschaftliche Faktoren hätten im Jahr 2015 erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise gehabt.

Entgegen der Auffassung des amtlichen Bausachverständigen sei das Gutachten anzuerkennen. Der erteilte Bewertungsauftrag habe auch die Überprüfung und Berücksichtigung von Vergleichswert bzw. Vergleichswertfaktoren umfasst. Das Vergleichswertverfahren habe aber nicht angewendet werden können, da keine geeigneten Vergleichswerte zum Bewertungsstichtag vorgelegen hätten. Das Grundstück habe weder einen Keller, noch sei ein normaler Unterhaltungszustand gegeben gewesen. Vielmehr habe ein erheblicher Sanierungs- und Renovierungsbedarf bestanden. Dem Gebäude sei kein Wert mehr beizulegen gewesen, sondern ausschließlich dem Grundstück. Soweit das Finanzamt die Auffassung vertrete, im Gutachten sei nicht aktuelles Datenmaterial verwandt worden, sei dies unzutreffend. Unumstößlicher Grundsatz der Wertermittlung sei, nur die Marktdaten zu verwenden, die zum Zeitpunkt des Stichtags zur Verfügung gestanden hätten. Dies sei der Grundstücksmarktbericht 2014 … gewesen, und auf diesen habe sich die Gutachterin gestützt. Soweit der Beklagte den gleichzeitigen Ansatz von Liquidationskosten und Kosten für die Beseitigung der Bauschäden bemängle, greife dies nicht durch. Unter Berücksichtigung der vorliegenden Tatsachengrundlagen sei ein Wertabschlag von weniger als 45.000 € absolut lebensfremd. Ergänzend verweist die Klägerin auf den Bericht des Diplomingenieurs … über eine Gebäude-Energiesparberatung vor Ort (auf dessen Inhalt wird Bezug genommen).

Auf den Hinweis des Beklagten, aus seiner Sicht sei richtigerweise ein Wert von 460.000 € als Grundbesitzwert anzusetzen und die Anregung … zur Vermeidung einer Heraufsetzung des Grundbesitzwerts den Einspruch zurückzunehmen, teilte die Klägerin mit, sie halte an ihrem Einspruch fest.

Mit Einspruchsbescheid … erhöhte der Beklagte den Grundbesitzwert auf 460.000 € und wies den Einspruch als unbegründet zurück.

Er führte aus, die Klägerin habe keinen Nachweis erbracht, dass das Gebäude verfallen, mithin unbenutzbar sei. Der Grundbesitzwert sei daher nach den für bebaute Grundstücke geltenden Vorschriften zu ermitteln.

Unter Zugrundelegung der Mitteilung des GAG betrage der ermittelte Vergleichspreis für das Grundstück für 480.000 €. Die vom GAG zu Grunde gelegten Vergleichsgrundstücke stimmten mit dem vorliegenden Objekt auch hinreichend überein, denn die Vergleichsgrundstücke seien vom GAG auf Basis der Parameter des streitigen Grundstücks ausgewählt und von diesem als geeignet im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG befunden worden. Das Vergleichswertverfahren des Bewertungsgesetzes trage einer typisierenden Wertermittlung Rechnung, die individuelle Besonderheiten - damit auch einen bestehenden Sanierungsaufwand - stets unberücksichtigt lasse.

Der Grundbesitzwert sei auf Grundlage des … erzielten Kaufpreises in Höhe von 460.000 € festzustellen, denn ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis liefere den sichersten Anhalt für den Wert des Wirtschaftsguts Grundstück, weil der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis die beste Gewähr dafür biete, den wahren Wert eines Wirtschaftsguts und gleichzeitig alle grundstücksspezifischen Merkmale abzubilden.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg habe mit Urteil vom 15. September 2010 (3 K 3232/07 (EFG 2011, 407) entschieden, wenn sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück vorliege, sei das Finanzamt nicht gehindert, die Erkenntnisse aus einem innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgten Grundstücksverkauf zu berücksichtigen und den Grundbesitzwert in Höhe des erzielten Kaufpreises festzustellen.

Der Auffassung der Klägerin, ein Sachverständigengutachten sei stets vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen, sei nicht zu folgen. Dies würde die am Grundstücksmarkt herrschenden Regularien von Angebot und Nachfrage, die letztlich den Kaufpreis bestimmten, außer Acht lassen. Auch für den Fall, dass ein tatsächlich erzielter Kaufpreis geringer wäre als ein von einem Sachverständigen ermittelten Verkehrswert, sei der tatsächlich erzielte Kaufpreis maßgeblich.

Soweit die Klägerin sich auf eine Preisexplosion bei Grundstücken im Jahr 2015 berufe, sei dem nicht zu folgen. Der Anstieg des Preisniveaus von Grundstücken habe bereits viel früher begonnen und sei im Zeitraum 2014/2015 bereits (wieder) zum Stillstand gekommen, wie die Entwicklung der Bodenrichtwerte für die Gemarkung … verdeutliche (31. Dezember 2013 = 288,50 €/m², 31. Dezember 2014 = 320 €/m², 31. Dezember 2015 = 320 €/m²). Die Entwicklung der Bodenrichtwerte zeige darüber hinaus klar, dass der … erzielte Kaufpreis in Höhe von 460.000 € nicht ausschließlich auf den Grund und Boden … , sondern zu einem nicht unerheblichen Anteil auch auf das aufstehende Wohngebäude entfallen sei.

Neben dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis stehe gerade diese Entwicklung auch dem Argument der Klägerin entgegen, wonach als Grundbesitzwert lediglich ein um Abriss- und Entsorgungskosten bereinigter Bodenrichtwert in Höhe von 210.000 € zum Ansatz zu bringen wäre. Die Klägerin habe auch nicht nachgewiesen, dass das Gebäude tatsächlich so desolat gewesen sei, dass es von den Käufern abgerissen und durch einen Neubau ersetzt worden sei.

Mit dem vorliegenden Klageverfahren verfolgt die Klägerin ihr Begehren auf Herabsetzung des Grundbesitzwerts weiter.

Im Verlaufe des Klageverfahrens reichte der Beklagte eine ergänzende Stellungnahme des amtlichen Bausachverständigen … ein, zu der die Klägerin eine ergänzende Stellungnahme der Gutachterin … vorlegte, auf die sich der amtliche Bausachverständige … erneut äußerte. Auf diese Dokumente wird Bezug genommen.

Im Klageverfahren ergänzt die Klägerin, alleiniger Wertfaktor nach den Vorschriften des Baugesetzbuches sei nicht das Gebäude, sondern das Grundstück gewesen. Der Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen sei negativ. Das bedeute, dass aus dem unbebauten Grundstück eine höhere Rendite erzielbar sei, als aus dem Grundstück mit seiner derzeitigen Bebauung und Nutzung. Nach dem Energieausweis falle das Gebäude unter die Energieeffizienzklasse H, die schlechteste aller möglichen Energieeffizienzklassen. Der Wert der Immobilie bemesse sich deshalb nach dem um die üblichen Freilegungskosten geminderten Bodenwert.

§ 198 BewG ermögliche es dem Steuerpflichtigen den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts zu führen. Diese Vorschrift sei nur zugunsten des Steuerpflichtigen formuliert. Das Finanzamt könne sich nicht auf diese berufen. Die Rechtsauffassung des Finanzamts stelle Willkür dar, da es sich aus den möglichen Wertermittlungsmethoden diejenige herausgesucht habe, die den höchsten Wert liefere.

Der später erzielte Kaufpreis könne für die Grundbesitzwertermittlung … aufgrund des strengen Stichtagsprinzips keine Beachtung finden, da die Erbschaftsteuer per Gesetz bereits 10 Monate vor dem Verkauf entstanden gewesen sei. Eine Bedarfswertfeststellung hätte bis zum Verkaufszeitpunkt längst erfolgen können. Bei einer positiven Grundstücksmarktentwicklung, wie sie in der Vergangenheit stattgefunden habe, müsse zwangsläufig eine Differenz zwischen dem gemeinen Wert am Bewertungsstichtag und dem später erzielten Kaufpreis entstehen. Durch ihre falsche Rechtsauffassung heble die Finanzbehörde das strenge Stichtagsprinzip dadurch aus, dass sie die Wertsteigerung der Grundstückskomponente rechtswidrig der Immobilie zurechne.

… Es komme zu einer Verletzung des Prinzips der „Entscheidungsneutralität der Besteuerung“. Dies verstoße gegen die Gesetzmäßigkeit der Besteuerung und den Gleichheitsgrundsatz. Es könne für Zwecke der Erbschaftsteuer, die an einem ganz bestimmten Stichtag entstehe, keinen Unterschied machen, ob das Grundstück später veräußert werde oder nicht.

Das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 15. September 2010, auf das sich der Beklagte berufe, sei mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Im vorliegenden Fall liege der tatsächliche Kaufpreis weit über dem Bodenwert. Das Gutachten erbringe den Nachweis dafür, dass dem Haus nach den Bewertungsvorschriften kein gemeiner Wert beizulegen sei. Im Fall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg sei durch den Ansatz des Kaufpreises nicht dem Bungalow ein zusätzlicher Wert beigelegt worden, sondern der Bodenwert sei bis zur Höhe des Kaufpreises bestätigt worden.

Das Gutachten sei als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts anzuerkennen. Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertfaktorverfahren führten zum gleichen Bewertungsergebnis. Die Schätzungsunsicherheiten eines Gutachtens seien in der vorliegenden Bewertungssituation unbeachtlich, da drei als gleichwertig anerkannte Wertermittlungsmethoden ein identisches Ergebnis lieferten. Im Übrigen sei die Sachverständige einer Schätzungsunsicherheit dadurch begegnet, dass sie eine Mittelwertbildung aus Ertrags- und Sachwertverfahren zugunsten des Beklagten vorgenommen habe. Die Einwände des Finanzamts bezüglich der Plausibilität des Gutachtens seien willkürbehaftet und unverhältnismäßig.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts … für Zwecke der Erbschaftsteuer … in der Fassung der Einspruchsentscheidung … dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf 220.000 € herabgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Ergänzung zu seinen Ausführungen im Einspruchsbescheid trägt er vor, soweit die Klägerin einwende, der vom GAG ermittelte Wert sei auf Basis falscher Merkmale vorgenommen worden, sei dies unzutreffend. Der Grundstücksmarktbericht enthalte keine direkten Zuordnungsmerkmale für die Ausstattung. Der Ausstattungsstandard sei bei Wohngrundstücken vorrangig anhand der Kriterien des örtlichen Mietspiegels vorzunehmen. Darüber hinaus enthalte die „Anleitung für die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 3/09)“ Zuordnungsmerkmale für die Unterscheidung zwischen einer einfachen/mittleren/guten Ausstattung. Die hier vorhandenen Merkmale: … rechtfertigten die Einordnung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Spannenunterwert und -mittelwert, was einer mittleren Ausstattung entspreche. Darüber hinaus sei auch das Vorhandensein von … wahrscheinlich.

Die „Anleitung für die Anlage Grundstück zur Feststellungserklärung (Vordruck BBW 3/09)“ gehe bei folgenden Merkmalen von einer einfachen Ausstattung aus: ohne Bad, ohne Zentralheizung, unzureichender Wärmeschutz (zum Beispiel einfachverglaste Fenster), Versorgungsleitungen auf Putz, schlechter Zuschnitt. Dies sei im vorliegenden Fall erkennbar nicht gegeben.

Der … erzielte Kaufpreis von 460.000 € stelle den niedrigeren gemeinen Wert des Objekts im Sinne von § 198 BewG dar. Der Zustand des Gebäudes sei den Käufern im Zeitpunkt des Erwerbs bekannt gewesen und auch in die Bildung des Kaufpreises eingeflossen.

Das vorgelegte Wertgutachten könne allein aus dem Vorrang des tatsächlichen Kaufpreises gegenüber dem Gutachten keine Berücksichtigung finden.

Unabhängig davon könne das Gutachten aus dem vom amtlichen Bausachverständigen in seinen Stellungnahmen dargestellten Gründen nicht anerkannt werden.

Nach Durchführung der mündlichen Verhandlung und Verkündung des Urteils am 6. September 2018 hat die Klägerin am 11. Oktober 2018 die Rücknahme der Klage erklärt. Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2018 teilte der Beklagte mit, dass er der Rücknahme der Klage nicht zustimme.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf die Klage-, die Bedarfswert- und die Einheitswertakte …

Aus den Gründen

Die Klage ist unbegründet.

Der vom Beklagten angesetzte Wert in Höhe von 460.000 € ist zutreffend.

1. Die vom Beklagten vorgenommene Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren ist nicht zu beanstanden.

1.1 Der Beklagte ist zu Recht von einem bebauten Grundstück ausgegangen.

Nach § 178 Abs. 1 Satz 1 BewG sind unbebaute Grundstücke (nur) solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.

In Anlehnung an § 16 Abs. 3 des mittlerweile durch Art. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl I, 2376) aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) ist ein Raum auf Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet (vgl. BFH-Urteil vom 14. Mai 2003 II R 14/01, BFHE 202, 371, BStBl II 2003, 906).

Wie sich aus dem von der Klägerin eingereichten Gutachten und den, diesem beigefügten, Bildern ergibt, war dies vorliegend offensichtlich nicht der Fall. Der Erblasser hat das Gebäude bis zu seinem Tod bewohnt.

1.2 Die vom Beklagten durchgeführte Vergleichswertermittlung ist anzuerkennen.

Nach § 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG sind Ein- und Zweifamilienhäuser - und damit auch der hier streitige Grundbesitz - für Zwecke der Erbschaftsteuer grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. § 183 Abs. 1 BewG gibt insoweit vor: „Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.“

Der GAG hat … Vergleichspreise beschlossen, aufgrund derer sich ein abgerundeter Wert in Höhe von 480.000 € ergibt.

Das Vorbringen der Klägerin gegen die vom GAG mitgeteilten Vergleichspreise greift nicht durch. Die gerichtliche Überprüfung ist darauf beschränkt, ob dem GAG offensichtliche Unrichtigkeiten unterlaufen sind. Der Gesetzgeber hat die Ermittlung von Vergleichspreisen und -faktoren explizit den Gutachterausschüssen aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung zukommt. Eine fachliche Überprüfung durch - mit geringerer Sachkunde ausgestattete - Gerichte würde dem widersprechen (vgl. Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 17. September 2015 1 K 147/12, EFG 2016, 185). Offensichtliche Unrichtigkeiten sind nicht erkennbar.

1.2.1 Der Auffassung der Klägerin, die vom GAG herangezogenen Vergleichsobjekte seien ungeeignet, folgt der Senat nicht. Es liegt in der Natur der Sache, dass diese Objekte etwas von dem tatsächlich zu bewertenden Objekt abweichen, denn es existieren kaum nahezu identische Grundstücke. Würde man solche Abweichungen nicht tolerieren, gäbe es so gut wie keine Anwendungsmöglichkeiten für das vom Gesetzgeber ausdrücklich und an erster Stelle vorgesehene Vergleichswertverfahren. Die Abweichungen sind durch entsprechende Umrechnungen an das zu bewertende Objekt anzupassen. Dies hat der GAG nach eigener Darstellung in der Mitteilung … vorliegend auch getan. Der Senat hat keinen Anlass daran zu zweifeln.

1.2.2 Soweit die Klägerin meint, es sei zu Unrecht eine mittlere Ausstattung zugrunde gelegt worden, teilt der Senat diese Meinung nicht.

Dem Beklagten ist darin zuzustimmen, dass die Einordnung der Ausstattung anhand des Mietspiegels erfolgen kann. Der Grundstücksmarktbericht verwendet zwar die Begriffe „Innenausstattung einfach bis sehr gut“ bzw. „einfaches, mittleres, gutes, sehr gutes Ausstattungsniveau“; eine Definition dafür enthält er jedoch nicht. Es scheint daher sachgerecht auf andere, „neutrale“ Unterlagen zurückzugreifen. Der Mietspiegel … bietet sich hierfür an. Seine Erstellung ist an § 558d Bürgerliches Gesetzbuch ausgerichtet und von Rat der Stadt … als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Unter Zugrundelegung der ausweislich des Gutachtens vorhandenen Ausstattungsmerkmale: … sind nach dem Mietspiegel … 2013 mindestens 11 der 23 Ausstattungsmerkmale erfüllt, nach dem Mietspiegel … 2015 mindestens 15 der 27 Ausstattungspunkte vorhanden. Beides führt zu einer Einordnung in die untere Hälfte der Differenz zwischen Spannenmittelwert und -oberwert. Danach hat der Beklagte bei seiner Anfrage an den GAG zutreffend eine mittlere Ausstattung angegeben.

Etwas anders ergibt sich nicht daraus, dass die Gutachterin … angibt: „Die Ausstattung wird nach heutigen Gesichtspunkten als einfach beurteilt.“ In ihrer Ergänzung … erläuterte sie dazu: der „einfache“ Ausstattungsstandard der Immobilie sei mithilfe des „Sprengnetter Programms“ ermittelt worden und passe exakt auf die Ausstattung zum Wertermittlungsstichtag. Das Programm habe zum Bewertungsstichtag noch nicht die neuen Zahlen der in Niedersachsen jetzt gültigen Sachwertrichtlinie gekannt. Den Hinweis darauf, dass ein Programm den Ausstattungsstandard von sich aus ermittelt, hält das Gericht nicht für ausreichend, um damit den anhand des Mietspiegels ermittelten Ausstattungsstandart zu widerlegen. Detaillierte Erläuterungen, warum – entgegen der Einordnung anhand des Mietspiegels - nur eine einfache Ausstattung vorliegen soll, hat die Klägerin nicht gemacht.

1.2.3 Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der GAG bei der Mitteilung von Vergleichspreisen den bestehenden Sanierungs- und Renovierungsbedarf nicht berücksichtigt hat. Der GAG ermittelt keinen Verkehrswert für das Bewertungsobjekt, sondern liefert entsprechend der gesetzlichen Anforderung in § 183 Abs. 1 BewG nur Vergleichspreise. Dass individuelle Besonderheiten dabei keine Berücksichtigung finden, liegt in der Natur der Sache.

Nach dem Vergleichswertverfahren wäre daher ein Wert in Höhe von 480.000 € anzusetzen.

2. Die Klägerin hat jedoch einen niedrigeren gemeinen Wert in Höhe von 460.000 € nachgewiesen.

Nach § 198 BewG ist ein geringerer Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert.

In der Wahl der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist der Steuerpflichtige grundsätzlich frei (vgl. BFH-Urteile vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179 und vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703). Ein solcher Nachweis kann sowohl durch Vorlage eines Gutachtens des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden als auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (ständige Rspr. vgl. z.B. BFH-Urteile vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703 und vom 15. März 2017 II R 10/15, BFH/NV 2017, 1153). Das vom Steuerpflichtigen gewählte Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts muss allerdings von einer Aussagekraft sein, die der eines Gutachtens des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen bzw. von Kaufpreisen für entsprechende Grundstücke vergleichbar ist. Für jedes der zum Nachweis gewählten Mittel gilt, dass es grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (vgl. BFH-Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259 und BFH-Beschluss vom 31. August 2006 II B 115/05, BFH/NV 2007, 11).

2.1 Die Klägerin hat den Nachweis durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis erbracht. Sie hat das Grundstück am …, damit innerhalb von zwölf Monaten nach dem Bewertungsstichtag, für einen Kaufpreis in Höhe von 460.000 € veräußert.

Der tatsächlich erzielte Kaufpreis ist auch nicht wegen möglicher zwischenzeitlicher Marktschwankungen nach unten zu korrigieren (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19. Juli 2017 3 K 3047/17, EFG 2017, 1499). Der o.g. Rspr., wonach der niedrigere Verkehrswert durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden kann, liegt ersichtlich die Annahme bzw. Fiktion zugrunde, dass es innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag grundsätzlich keine relevanten Änderungen der Marktverhältnisse gibt. Dementsprechend kann bei dieser Nachweismethode der innerhalb eines Jahres erzielte Kaufpreis grundsätzlich auch in keine Richtung angepasst werden. Er ist vielmehr als solcher unverändert zu übernehmen.

2.2 Einen noch niedrigeren gemeinen Wert hat die Klägerin dagegen nicht nachgewiesen.

Dabei kann dahinstehen, ob das Gutachten Anlass gibt, an dessen Richtigkeit zu zweifeln, denn ungeachtet dessen kommt das Gericht vorliegend zu der Einschätzung, dass der Kaufpreis den zutreffenden gemeinen Wert nachweist.

Wie oben ausgeführt, gilt für jedes der zum Nachweis gewählten Mittel, dass es grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (vgl. BFH-Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259 und BFH-Beschluss vom 31. August 2006 II B 115/05, BFH/NV 2007, 11). Das Gericht hat dabei nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu entscheiden (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 12. März 2003 X R 17/99, BFH/NV 2003, 1031). Beim Vorliegen mehrerer Beweismittel, z.B. wenn wie hier sowohl ein vom Steuerpflichtigen beigebrachtes Sachverständigengutachten als auch ein zeitnaher Grundstückskaufvertrag vorliegt, sind beide Beweismittel für die Überzeugungsbildung heranzuziehen und auch die sonstigen Umstände zu berücksichtigen.

Im Streitfall ist das Gericht unter Abwägung aller relevanten Umstände zu der Überzeugung gelangt, dass der gemeine Wert des Grundstücks vom Beklagten im Ergebnis zutreffend auf 460.000 € festgestellt wurde.

Ausschlaggebend hierfür ist die Überlegung, dass der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut den sichersten Anhaltspunkt für den Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) des Wirtschaftsguts liefert. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Grundstückserwerber sich über den wahren Zustand - und damit den Wert - des Grundstücks getäuscht haben könnte. Vielmehr hat die Käuferin ausweislich des Kaufvertrags den Kaufgegenstand besichtigt, und ihr war der renovierungs- und sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes bekannt.

Die Ansicht der Klägerin, ein Sachverständigengutachten sei stets vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen, teilt das Gericht nicht. Ein derartiger Vorrang ist weder dem Gesetz zu entnehmen noch ergibt er sich aus der vom BFH entwickelten Rechtsprechung zu § 198 BewG. Aus § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG, nach dem sich der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, ist vielmehr ersichtlich, dass ein tatsächlich unter Fremden erzielter Kaufpreis, der gesetzgeberischen Absicht am nächsten kommt. Ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelter Marktpreis bietet für ein Wirtschaftsgut - unter Außerachtlassung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse - die beste Gewähr dafür, den wahren Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) eines Wirtschaftsguts abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar, die - auch wenn das Gutachten in sich schlüssig und nach den gesetzlichen Regeln erstellt sein sollte - zu Werten führen kann, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen können (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 19. Juli 2017 3 K 3047/17, EFG 2017, 1499).

Gestützt wird die Einschätzung des Gerichts, der Kaufpreis spiegle den zutreffenden niedrigeren gemeinen Wert wider, durch den Umstand, dass beim Verkauf des Grundstücks weniger als zwei Monate nach Gutachtenerstellung ein Preis erzielt wurde, der mehr als doppelt so hoch ist, wie der von der Gutachterin ermittelte Wert. Außergewöhnliche Umstände, die die signifikante Abweichung zwischen Gutachten und tatsächlichem Kaufpreis erklären könnten, konnte das Gericht nicht feststellen. Die allgemeine Marktentwicklung stellt bereits in der Regel keinen derartigen Umstand dar. Im Übrigen beinhaltete sie hier auch keine Wertsteigerungen um über 100 %. Tatsächlich sprechen die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht – worauf der Beklagte zurecht hinweist - eher für Wertsteigerungen nur im einstelligen Bereich oder einer Stagnation. Eine Marktentwicklung bei Immobilienpreisen mit einer Wertsteigerung von über 100 % innerhalb eines Jahres – ohne dass außergewöhnliche Umstände, wie die Erstellung eines neuen Bebauungsplans o.ä. hinzukommen - ist dem Senat auch nicht bekannt. Aufgrund seiner Zuständigkeit für alle Bewertungssachen in Niedersachen ist aber davon auszugehen, dass ihm eine Marktentwicklung mit einer solchen Wertsteigerung nicht verborgen geblieben wäre. Eine tatsächliche Marktentwicklung mit einer Wertsteigerung von (wenigstens annähernd) 100% innerhalb eines Jahres hat die Klägerin auch nicht belegt oder glaubhaft gemacht.

Bei seiner Beurteilung hat das Gericht zudem berücksichtigt, dass der tatsächlich erzielte Kaufpreis lediglich um 20.000 € von dem aufgrund des GAG-Beschlusses ermittelten Wertes von 480.000 € abweicht, mithin um weniger als 5 % und das nach unten. Der Kaufpreis liegt damit in einer Größenordnung, die nach den Erkenntnissen des GAG zu erwarten war.

Die Klage konnte daher keinen Erfolg haben und war abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).