BGH: Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel in einem Gewerberaummietvertrag

BGH, Urteil vom 3.8.2011 - XII ZR 205/09

leitsatz

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüs-selte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, 310 Abs. 1 Satz 2; EGBGB Art. 229 § 5

sachverhalt

Die Parteien sind durch einen im Jahre 1993 formularmäßig geschlosse-nen Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal mit-einander verbunden. Die klagende Vermieterin verlangt eine Betriebskosten-nachzahlung für das Wirtschaftsjahr 2006 in Höhe von 15.962 € nebst Zinsen auf der Grundlage ihrer Abrechnung vom 23. Juli 2007. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob und in welchem Umfang einzelne auf die Gemeinschaftsein-richtungen des Einkaufszentrums entfallenden Nebenkosten wirksam auf die Mieterin (anteilig) umgelegt sind. Die insoweit strittige Vertragsklausel (§ 8/II) lautet wie folgt:

"Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die Mieter um-gelegt." Insbesondere sind dies die Kosten für (auszugsweise):

a) Heizung, darin enthalten Kosten des Betriebes, der Wartung und Pflege, und die Instandhaltung sowie des Energieverbrau-ches aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüftungsanlage be-treffen, sowie einschließlich der Beheizung der Passage, sowie die Kosten für die Verbrauchserfassung und Abrechnung,

e) Wassergeld einschließlich Instandhaltung der Wasserversor-gungsanlagen,

h) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwal-tung,

l) die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtun-gen einschließlich der Kosten des Betriebes,

p) Stromversorgung der Gemeinschaftsanlagen und Verkehrsflä-chen einschließlich Instandhaltung der Stromversorgungsanla-gen,

r) Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume, sowie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftssozialräume, Kun-den-WC's usw. auf der Grundlage örtlicher Mieten einschließ-lich der darauf anteilig entfallenden Nebenkosten.

Das Landgericht hat die unter l), p) und r) aufgeführten Nebenkostenum-lagen für unwirksam gehalten, da diese den Mieter unangemessen benachteiligten bzw. nicht hinreichend bestimmt und deshalb intransparent seien. Da die unter den Positionen abgerechnete Summe bereits den eingeklagten Betrag übersteige, sei die Zahlungsklage insgesamt abzuweisen. Die hiergegen einge-legte Berufung wies das Oberlandesgericht mit der Begründung zurück, dass die unter Buchstabe h) aufgeführten Kostenpositionen des "Centermanage-ments" (21.581 € netto) und der "Verwaltungskosten" (2.475,45 € netto) wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam auf die Mieterin umge-legt seien und deshalb kein Nachzahlungsanspruch verbleibe. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihren Zahlungsanspruch weiter verfolgt.

aus den gründen

4          Die Revision hat keinen Erfolg.

5          1. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der im Jahre 1993 abgeschlossene Mietvertrag sei an den Vorschriften des seinerzeit geltenden AGBG zu messen. Die unter Buchstabe h) vereinbarte einschränkungslose Übernahme der "Verwaltungs-kosten" werde dem Transparenzgebot nicht gerecht und benachteilige die Mie-terin unangemessen (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG aF). Bei den "Verwal-tungskosten" handle es sich um Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, um die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung. Dies begründe, soweit - wie hier - keine sum-menmäßige oder sonstige Begrenzung vorgesehen sei, eine erhebliche Abwei-chung vom gesetzlichen Leitbild der Inklusivmiete gemäß § 535 BGB. Diese sei nur wirksam, wenn der Mieter sich durch eine hinreichend bestimmte Vereinbarung wenigstens ein grobes Bild von den zusätzlich auf ihn zukommenden Kos-ten machen könne. Das sei hier nicht der Fall; der Begriff der "Verwaltungskos-ten" sei zu unbestimmt. Der Mieter müsse auch keine eigene Recherche über die zu erwartenden Kosten anstellen.

6          Aus denselben Gründen verstoße auch die vorgesehene Übernahme der Kosten des "Centermanagers" gegen das Transparenzgebot und benachteilige die Mieterin unangemessen. Auf Grundlage der Vertragsbedingungen vermöge der Mieter nicht einzuschätzen, welche Kosten im groben Umfang auf ihn zu-kommen könnten. Zwar werde der durchschnittliche Mieter den Aufgabenbe-reich des Centermanagements in groben Zügen kennen, nämlich die Organisa-tion des Erfolgs des Centers in der Außenwelt und die interne Umsetzung des Vermietungskonzepts. Dieses Wissen ermögliche jedoch noch nicht die Ein-grenzung der damit verbundenen Kosten, da nicht ersichtlich sei, ob nur die Personalkosten des Centermanagers oder etwa auch Kosten für Werbeaktio-nen und Events umgelegt würden. Die Vertragsbestimmung weiche daher er-heblich vom gesetzlichen Leitbild ab und sei damit als unwirksam zu behandeln.

7          Die Unwirksamkeit sei auch nicht nachträglich dadurch geheilt, dass die Beklagte die Betriebskostenabrechnungen seit 1996 unbeanstandet ausgegli-chen und die Umlagevereinbarung bis 2007 nicht beanstandet habe. Denn die Heilung der unwirksamen Allgemeinen Vertragsbedingung setze eine bewusste Bestätigung voraus. Daran fehle es, da die Beklagte keinen Zweifel an der Rechtsbeständigkeit gehegt habe und daher ein Bestätigungswille nicht ange-nommen werden könne. Die jahrelange Zahlung begründe auch keine eigen-ständige stillschweigende Umlagevereinbarung, die neben dem Mietvertrag Be-stand hätte. Denn dafür reiche nicht aus, dass die Beklagte ihren vermeintlichen Zahlungspflichten nachgekommen sei, vielmehr müssten weitere konkrete An-haltspunkte dafür hinzukommen, dass die Beklagte unabhängig von der Wirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung mit der Übernahme der abgerech-neten Kosten einverstanden gewesen sei. Solche Anhaltspunkte lägen nicht vor. Die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der formularmäßigen Umlagevereinbarung sei auch nicht treuwidrig und rechtsmissbräuchlich, da die Beklagte kein Vertrauen darauf geweckt habe, sie werde die Unwirksamkeit der Klauseln nicht geltend machen.

8            Ebenfalls unwirksam seien die Klauseln, die dem Mieter die Instandset-zungs- und Instandhaltungskosten unabhängig davon auferlegten, ob diese dem Mietgebrauch oder der Sphäre des Mieters zuzuordnen seien oder die Umlegung von vornherein nur in einem bestimmten Rahmen erfolge. Das be-treffe sowohl die einleitende Generalklausel, mit der die "Instandhaltung der technischen Anlagen" umgelegt worden sei, als auch die spezifizierten Wieder-holungen unter den Buchstaben a), e), l) und p). Soweit die Klägerin behaupte, es seien tatsächlich keine Instandhaltungskosten umgelegt worden, sei die Ab-rechnung jedenfalls formal fehlerhaft, weil sie dieses nicht ausdrücklich auswei-se.

9          2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.

10        a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die formularmä-ßigen Vertragsklauseln allerdings nicht am Maßstab des früheren § 9 AGBG, sondern am Maßstab des § 307 BGB zu überprüfen. Denn gemäß Art. 229 § 5 EGBGB sind auf Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstan-den sind, nicht mehr das BGB und das AGBG in der bis zu diesem Tag gelten-den Fassung, sondern vom 1. Januar 2003 an nur das BGB nebst weiteren Ge-setzen in der dann geltenden Fassung anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7; BGH Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06 - NJW-RR 2008, 251 Rn. 12 f.; BAG NJW 2005, 1820). Diese Überleitungsregelung bezieht sich gerade auf den Fall, in dem Vertragspflichten bereits vor dem Stichtag wirksam begründet wurden, denn für Verträge, die erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts geschlos-sen wurden, bedürfte es keiner besonderen Überleitung.

11        b) Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 8 ff.). Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7).

12        Diese Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts hinreichend transparent. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Ge-schäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Se-natsurteil vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 mwN). Dem ge-nügt die vorliegende Klausel h), soweit sie die Verwaltungskosten betrifft.

13        Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hin-reichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9 und BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 mwN). Wie auch das Berufungsgericht erkannt hat, kann zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesent-lichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Dass diese Rege-lungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranzie-hung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 mwN). 14            Zwar fallen bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten an als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzu-wenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch wei-tere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25).

Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es kei-ner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze, zumal zum Zeitpunkt des Ver-tragsschlusses noch nicht feststehen musste, welche Kosten entstehen werden. Vielmehr hatte die Klägerin ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestal-tung der Kostenregelung. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rah-men des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzei-tig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11). Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinrei-chend geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Um-legung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 19).

15        c) Mit zutreffenden Erwägungen hat das Oberlandesgericht allerdings die unter der Position Centermanagement abgerechneten Kosten für nicht umlage-fähig gehalten. Denn der Begriff des Centermanagements oder "Center-Manager", wie im Vertrag aufgeführt, ist nicht ausreichend bestimmt. Hinsicht-lich dieses Begriffs fehlt es an ausreichender Transparenz; es ist nicht ersicht-lich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Klägerin daneben unter Buchstabe h) auch "Kosten für Verwaltung" und unter Buch-stabe r) fernerhin "Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume" verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff "Center-Manager" anfallen (vgl. KG KGR 2004, 21, 22; s. auch Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 26). Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, dass der Begriff "Kosten für Center-Manager" keine Eingrenzung der damit in-haltlich verbundenen Einzelpositionen erlaubt, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich in § 13/II des Mietvertrages eigens verpflichtete, einer mit ähnlicher Zielsetzung noch zu gründenden Werbegemeinschaft für das Einkaufszentrum beizutreten (zur Zu-lässigkeit solcher Klauseln vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057). Weil der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergrei-fenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Ein-grenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (vgl. Senatsur-teil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN, vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).

16            Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräu-chen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit for-mularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstel-lung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln.

17        d) Die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position "Center-Manager" enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründet auch kei-ne gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Um-lageregelung (vgl. Senatsbeschluss vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 - NJW-RR 2000, 1463).

18        e) Da die Klägerin nur einen aus ihrer Abrechnung offen stehenden Be-trag von 15.962 € beansprucht, die nicht umlagefähigen Kosten des Centerma-nagements diesen Betrag jedoch übersteigen, haben die Instanzgerichte die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, ohne dass es weiterer Aufklärungen zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots im übrigen bedarf.