KG Berlin: Gemeinschaftliche Ausübung der Geschäftsführung durch GbR-Gesellschafter

KG Berlin, Beschluss vom 14.9.2010 - 1 W 243/10

Leitsatz

Steht den Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Geschäftsführung gemeinschaftlich zu, kann eine Eintragungsbewilligung durch einen Gesellschafter allein wirksam nur abgegeben werden, wenn er durch die Gesellschaft hierzu bevollmächtigt worden ist. Ihm durch die anderen Gesellschafter erteilte Generalvollmachten, die ihn allgemein zu rechtsgeschäftlichen Erklärungen in deren Namen berechtigen, genügen insoweit nicht.

Sachverhalt

I. Zur UR-Nr. 8... des Notars Dr. W... in Berlin schlossen sich die Gesellschafter am 4. Dezember 2003 zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „D... Grundstücksverwaltungsgesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung" zusammen, in die die Gesellschafterin zu 1 u.a. das hier gegenständliche Grundstück einbrachte. Bei der Beurkundung ließen sich die Gesellschafter zu 1, 3 und 4 durch den Gesellschafter zu 2 auf Grund diesem erteilter notarieller Generalvollmachten vom 2. Mai 2003 (Gesellschafterin zu 1, UR-Nr. 1... des Notars G... L... in Berlin) und vom 30. Juni 2003 (Gesellschafter zu 3 und 4, UR-Nr. T... des Notars Dr. T... in Berlin) vertreten. In § 11 des Gesellschaftsvertrags heißt es u.a. wörtlich:

„Geschäftsführung und Vertretung

(1) Die Veräußerung und Belastung der vorbezeichneten Grundstücke kann nur gemeinsam erfolgen, soweit nicht Abs. 4 etwas anderes bestimmt.

(2) Im übrigen erfolgt die Geschäftsführung und Vertretung zunächst durch Herrn E... K... . (...)

(...)

(4) Dem Geschäftsführer E... K... wird seitens der Gesellschaft hiermit selbständig und unabhängig von den übrigen Regelungen

Generalvollmacht

erteilt für Rechtsgeschäfte und Verfügungen aller Art, die die Gesellschaft betreffen, mit der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Diese Vollmacht umfaßt insbesondere auch die Befugnis, dingliche Erklärungen, Bewilligungen und Anträge gegenüber Behörden und Grundbuchämtern abzugeben, im Grundbuchverfahren darf er auch Untervollmacht erteilen, auch soweit die Zustimmung der Gesellschafter erforderlich ist, insbesondere auch Vollstreckungsunterwerfungserklärungen gegenüber Banken, und den Grundbesitz gemäß § 800 ZPO zu unterwerfen.

Die Vollmacht berechtigt insbesondere, also auch, die Grundstücke zur Aufnahme entsprechender Darlehen einzeln und/oder ganz zu belasten für den Fall, dass die Darlehensmittel in das/die Gebäude investiert werden."

Am 9. März 2004 wurden die Gesellschafter „als BGB-Gesellschafter" im Grundbuch eingetragen.

Am 9. März 2010 erteilte die Gesellschafterin zu 5 dem Gesellschafter zu 2 zur UR-Nr. T ... des Notars T... in Berlin Generalvollmacht. Am selben Tag erklärte der Gesellschafter zu 2 zur UR-Nr T ... des Notars T... in Berlin „für sich" und die weiteren Gesellschafter die Bestellung einer Buchgrundschuld zu Gunsten der Berliner Bank. Hinsichtlich der Vertretung der Gesellschafter zu 1, 3 bis 5 bezog er sich auf die ihm erteilten o.g. Generalvollmachten.

Am 11. März 2010 hat der Urkundsnotar die Eintragung der Grundschuld beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 30. März 2010 u.a. aufgegeben, die formgerechte Genehmigung der Gesellschafter zu 1, 3 bis 5 vorzulegen, weil deren Generalvollmachten für die Erklärungen des Gesellschafters zu 2 nicht ausreichend seien. Mit ergänzender Zwischenverfügung vom 26. April 2010 hat das Grundbuchamt die Zwischenverfügung zu dem vorgenannten Punkt aufrecht gehalten, aber auch eine formgerechte Erklärung des Gesellschafters zu 2 für ausreichend erachtet, er habe für die Gesellschafterin zu 5 auf Grund der ihm im Gesellschaftsvertrag übertragenen Befugnisse gehandelt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Urkundsnotars vom 11. Mai 2010, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 12. Mai 2010 nicht abgeholfen hat.

Aus den Gründen

II. 1. Gegenstand des Verfahrens ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 26. April 2010, mit der die Zwischenverfügung vom 11. März 2010 inhaltlich bestätigt und ergänzt worden ist. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführerin ist die aus den Gesellschaftern zu 1 bis 5 bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, denn diese ist Eigentümerin des Grundstücks und gilt als solche in Abt. I des Grundbuchs eingetragen, Art. 229 § 21 EGBGB, § 47 Abs. 2 GBO (vgl. OLG München, FGPrax 2009, 257; NZG 2010, 281; Lautner, DNotZ 2009, 650, 653). Ihre Beschwerdebefugnis folgt aus ihrem Antragsrecht gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 71 Rdn. 63). Der Gesellschafter zu 2 hat in dem Nachtragsvermerk zur UR-Nr. T... des Notars Dr. H... T... am 12. April 2010 klargestellt, seine Erklärungen auch im Namen der Gesellschaft abgegeben zu haben.

2. Die Beschwerde ist überwiegend unbegründet.

a) Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Die Bewilligung kann auch durch einen Vertreter abgegeben werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt gegenüber die Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, wobei das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen hat (Demharter, a.a.O., § 19 GBO, Rdn. 74). Ist von der Eintragung das Recht einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betroffen, kann die Bewilligung durch ihre geschäftsführenden Gesellschafter abgegeben werden, §§ 714, 709 BGB. Die Bewilligung durch einen Mitgesellschafter genügt, wenn er mit der alleinigen Vertretung der Gesellschaft betraut worden ist (vgl. BGH, DNotZ 2005, 710).

b) Der Gesellschafter zu 2 hat hier nicht als organschaftlicher Vertreter gehandelt. Zwar ist ihm gemäß § 11 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft übertragen worden. Hiervon ist allerdings ausdrücklich die Veräußerung und Belastung der in die Gesellschaft eingebrachten Grundstücke ausgenommen worden. Solche Rechtsgeschäfte können nach § 11 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags nur gemeinsam erfolgen. Danach gilt für die Belastung von Grundstücken Gesamtvertretung, §§ 709, 714 BGB.

Ohne Belang waren insoweit die dem Gesellschafter zu 2 von den übrigen Gesellschaftern erteilten Generalvollmachten. Es ist gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern nicht möglich, ihre Vertretungsmacht in vollem Umfang einem anderen Geschäftsführer zu übertragen oder diesen zu bevollmächtigen, ihn in seiner Eigenschaft als Mitgeschäftsführer allgemein zu vertreten (BGH, NJW-RR 1986, 778).

c) Allerdings ist dem Gesellschafter zu 2 im Gesellschaftsvertrag auch Generalvollmacht seitens der Gesellschaft erteilt worden. Diese Vollmacht umfasst ausdrücklich auch das Recht, die Grundstücke zu belasten. Dass diese Generalvollmacht letztlich auf die dem Gesellschafter zu 2 erteilten Generalvollmachten der Gesellschafter zu 1, 3 und 4 zurückzuführen ist, hat auf ihre Wirksamkeit grundsätzlich keinen Einfluss. Denn sie ist Teil der gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen, die der Gesellschafter zu 2 im eigenen und aufgrund der ihm erteilten Vollmachten im Namen der Gesellschafter zu 1, 3 und 4 mit der Gesellschafterin zu 5 getroffen hat.

Die Generalvollmacht aus § 11 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrags steht insoweit aber unter der Bedingung, dass „die Drittmittel in das/die Gebäude investiert werden". Hier fehlt bereits jeder Anhaltspunkt, aus welchem Grund die Buchgrundschuld in das Grundbuch eingetragen werden soll. Es ist aber auch nicht ersichtlich, dass es möglich wäre, den Eintritt der Bedingung, also eine im Sinne von § 11 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrags bestimmungsgemäße Verwendung von Darlehen in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.

Die angefochtene Zwischenverfügung war deshalb nicht etwa durch den Senat zu ergänzen. Vielmehr war sie insoweit aufzuheben (und die Beschwerde folglich begründet), als von dem Grundbuchamt eine formgerechte Bezugnahme des Gesellschafters zu 2 hinsichtlich der Vertretung der Gesellschafterin zu 5 für ausreichend angesehen worden war. Abgesehen davon, dass sämtliche Urkunden aus denen der Gesellschafter zu 2 seine Vertretungsmacht herleitet in den Grundbuchakten vorhanden sind, weshalb eine besondere Bezugnahme auf eine von ihnen entbehrlich erscheint, konnte eine solche Bezugnahme hier aus den zuvor genannten Gründen nicht ausreichend sein.

d) Der Gesellschafter zu 2 konnte die Bewilligung auch nicht auf Grund anderweitiger rechtsgeschäftlich erteilter Vertretungsmacht allein abgeben. Zu Recht hat das Grundbuchamt die ihm erteilten Generalvollmachten der anderen Gesellschafter für unzureichend angesehen. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, NJW 2001, 1056), die damit verbundene Fähigkeit, Eigentümerin von Grundstücken zu sein (BGH, NJW 2006, 939; NJW 2008, 1378) und als solche im Grundbuch eingetragen zu werden (BGH, NJW 2009, 594, und nunmehr §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO) haben zur Folge, dass zur rechtsgeschäftlichen Vertretung der Gesellschaft eine von dieser erteilte Vollmacht erforderlich ist (OLG München, FGPrax 2009, 257, 258; Ruhwinkel, MittBayNot 2010, 128). Eine solche Vollmacht liegt indessen nicht vor. Der Gesellschafter zu 2 ist von den anderen Gesellschaftern jeweils allein zu deren Vertreter bestellt worden.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Umstand, dass es sich zumindest bei den Generalvollmachten der Gesellschafter zu 1, 3 und 4 um sogenannte „Altvollmachten" handelt, also solche, die zu einem Zeitpunkt erteilt wurden, zu dem die Grundbuchfähigkeit der GbR umstritten war und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht vorlag. Es wird vertreten, dass in diesen Fällen auch bereits kleine Anhaltspunkte dafür, dass auch die Vertretung der Gesellschaft von der Vollmacht erfasst sein sollten, genügen könnten (Ruhwinkel, a.a.O.), etwa ein zeitlicher Zusammenhang der Vollmachtserteilung mit dem Gesellschaftsvertrag (Tebben, NZG 2009, 288, 292) oder eine vergleichbare frühere Verwendung der Vollmacht (OLG München, a.a.O.). Solche Anhaltspunkte liegen hier nicht vor. Die Bevollmächtigung durch die Gesellschafter zu 1, 3 und 4 erfolgte deutlich vor der Gründung der Gesellschaft, so dass kein zeitlicher Zusammenhang besteht. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Generalvollmachten später zu Grundstücksgeschäften der Gesellschaft verwandt worden wären.

Für die von der Gesellschafterin zu 5 erteilte Generalvollmacht gelten diese Erwägungen ohnehin nicht. Es handelt sich nicht um eine Altvollmacht im vorgenannten Sinne. Die Beurkundung erfolgte am 9. März 2010, also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts höchstrichterlich geklärt (BGH, NJW 2009, 594) und von dem Gesetzgeber anerkannt worden war (vgl. das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren vom 11. August 2009, ERVGBG, BGBl. I, 2713).

3. Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen, weil die Frage der Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverfahren grundsätzliche Bedeutung hat, vgl. § 78 Abs. 2 GBO.