BGH: Bauherren- undErwerbermodell

Wirtschaftsrecht

04.08.2010

Wirtschaftsrecht

BGH: Bauherren- undErwerbermodell - Aufklärungspflicht der Bank über erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovision

BGH , Urteil vom 29.06.2010 - Aktenzeichen XI ZR 104/08 (Vorinstanz: OLG SChleswig vom 13.03.2008 - Aktenzeichen 5 U 57/06; ) (Vorinstanz: LG Lübeck vom 24.02.2006 - Aktenzeichen 5 O 128/05; )

Amtliche Leitsätze: a) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bank den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen. b) Zur arglistigen Täuschung über die Höhe der Vermittlungsprovisionen mittels eines sogenannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags". c) Zur Auslegung eines formularmäßigen "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags".

Amtliche Normenkette: BGB aF §§ 123, 276 (Fb); AGBG § 5; Redaktionelle Normenkette: BGB a.F. § 123; BGB a.F. § 276; AGBG § 5;

Tatbestand

Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem von den Beklagten - einer Bausparkasse und einer Bank - finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Klägerin.

RN 1

Die Klägerin, eine damals 38 Jahre alte Krankenschwester, erwarb im Jahr 1996 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in dem Objekt J. -Straße in H. . Verkäuferin war die A. Aktiengesellschaft (A. ). Zur Finanzierung des Kaufs schloss die Klägerin mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2) (im Folgenden: Beklagte zu 2), die hierbei durch die Beklagte zu 1) vertreten wurde, einen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von 178.000 DM sowie zwei Bausparverträge bei der Beklagten zu 1). Die Vermittlung der Eigentumswohnung und der Finanzierung erfolgte durch die I. GmbH (im Folgenden: I. ) und die Ba. mbH (im Folgenden: Ba. ), zwei Unternehmen der H. Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe), die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagten finanzierten. Insoweit unterzeichnete die Klägerin am 29. Februar 1996 einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in welchem es unter anderem heißt: "Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4. und 5. der nachfolgenden Aufstellung benannten Firmen zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden." Ausweislich Punkt 4 der Aufstellung sollte die Ba. eine "Finanzierungs-Verm.-Geb." in Höhe von 3.560 DM und ausweislich Punkt 5 die I. eine "Courtage" in Höhe von 5.089 DM erhalten (2,41% bzw. 3,45% des mit 147.511 DM angegebenen Kaufpreises). Außerdem unterzeichnete die Klägerin an diesem Tag unter anderem eine Vereinbarung über Mietenverwaltung. Darin trat sie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. Gruppe gehörenden M. GmbH (im Folgenden: M ) verwaltet wurde. In der Folge wurde der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, die Darlehensvaluta wurde ausgezahlt und am 29. April 1996 wurde mit notarieller Urkunde an dem Grundstück zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bauspardarlehen eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist schloss die Klägerin am 19./30. März 2001 einen Nachfolgedarlehensvertrag mit der Beklagten zu 1).

RN 2

Mit Schreiben vom 21. November 2002 widerrief die Klägerin gegenüber den Beklagten den Darlehensvertrag nach dem Haustürwiderrufsgesetz und forderte dessen Rückabwicklung. Die Beklagte zu 2) trat am 29. November 2005 alle Forderungen gegen die Klägerin an die Beklagte zu 1) ab.

RN 3

Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten - gestützt auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung. Sie begehrt insbesondere Rückzahlung geleisteter Zinsen und die Feststellung, dass aus den Darlehensverträgen ihr gegenüber keine Zahlungsansprüche bestehen, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung, sowie die Feststellung, dass die Beklagten ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen haben, der im Zusammenhang mit dem finanzierten Kauf der Wohnung steht. Ihre Ansprüche stützt die Klägerin insbesondere darauf, dass sie durch den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die Höhe der Vermittlungsprovisionen getäuscht worden sei. Die Beklagten sind dem entgegen getreten und haben die Einrede der Verjährung erhoben. Die Beklagte zu 1) begehrt zudem im Wege der Widerklage Feststellung, dass der zwischen ihr und der Klägerin abgeschlossene Darlehensvertrag nicht aufgelöst ist, insbesondere nicht wegen eines Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz, sondern wirksam fortbesteht.

RN 4

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Widerklage abgewiesen und der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu der Frage, ob die Vermittler die Klägerin mit dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag über die Höhe der tatsächlich gezahlten Provisionen getäuscht haben, überwiegend stattgegeben. Das Zahlungsbegehren der Klägerin hat es - unter Abzug erlangter Mietpoolausschüttungen und Steuervorteile - in Höhe von 11.616,64 € nebst Zinsen teilweise, die Feststellungsanträge vollumfänglich für gerechtfertigt erachtet. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

RN 5

Entscheidungsgründe

Die Revision ist unbegründet.

RN 6

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit es der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen hat, im Wesentlichen ausgeführt:

RN 7

Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch aus schuldhafter Verletzung von Aufklärungspflichten zu. Aufgrund der vom Berufungsgericht durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass die Vermittler die Klägerin mit dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die tatsächliche Höhe der zu vereinnahmenden Provisionen getäuscht hätten. Die Vermittler hätten durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bewusst bei der Klägerin die Vorstellung erzeugt, weitere Vermittlungsgebühren gebe es nicht. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass der Vertrieb tatsächlich nicht nur -wie im Objektund Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesen - Provisionen in Höhe von 5,86% der Kaufpreissumme von 147.511 DM erhalten sollte (2,41% Finanzierungsvermittlungsgebühr für die Ba. und 3,45% Courtage für die I. ), sondern mindestens 15%. Die Kenntnis der Beklagten zu 1) von dieser angesichts der erheblichen Differenz zwischen der vorgespiegelten und der tatsächlich zutreffenden Provisionshöhe evidenten arglistigen Täuschung, die sich die Beklagte zu 2) zurechnen lassen müsse, werde vermutet, da die Beklagten mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet hätten. Die Vermutung hätten die Beklagten nicht widerlegt. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin sei auch nicht verjährt. Da das Rückabwicklungsbegehren der Klägerin begründet sei, sei der Widerklageantrag der Beklagten zu 1) unbegründet. Dieser ziele nicht allein auf die Feststellung der Wirksamkeit des Darlehensvertrags im Hinblick auf den Haustürwiderruf, sondern umfassend auf die Feststellung der fortbestehenden Wirksamkeit des Vertrags.

RN 8

II.

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden bejaht und die Widerklage der Beklagten zu 1) abgewiesen.

RN 9

RN 10

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kann sich die Klägerin allerdings zur Begründung des von ihr geltend gemachten Rückabwicklungsanspruchs nicht etwa mit Erfolg auf den Gesichtspunkt einer strukturell ungleichen Verhandlungsstärke der Vertragspartner (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Sozialstaatsprinzip) berufen. Nach der von der Revisionserwiderung selbst für ihre Auffassung zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 89, 214, 232; BVerfG, NJW 1994, 2749, 2750; NJW 2001, 2248) darf ein Vertrag wegen der schützenswerten Interessen beider Vertragspartner nicht bei jeder Störung des Verhandlungsgleichgewichts nachträglich in Frage gestellt oder korrigiert werden. Vielmehr müssen zu der strukturellen Unterlegenheit des einen Vertragsteils weitere belastende Umstände hinzutreten, wie sie das Bundesverfassungsgericht in den genannten Entscheidungen für Bürgschaften einkommens- und vermögensloser Angehöriger und für besondere Fälle von Eheverträgen über Unterhalt angenommen hat. Korrigierend ist einzugreifen, wenn andernfalls für einen Vertragsteil die Selbstbestimmung in eine Fremdbestimmung verkehrt würde (BVerfGE 89 aaO; BVerfG, NJW 2001, 957, 958 und 2248). Umstände in diesem Sinn sind hier aber nicht erkennbar. Anders als in den genannten Fällen ist für Fälle der vorliegenden Art - und auch für den Streitfall - kennzeichnend, dass die Anleger nicht etwa aus einer emotionalen Zwangslage heraus bzw. ohne eigenes wirtschaftliches Interesse ein ungewöhnlich hohes Haftungsrisiko eingehen, sondern aus dem eigenen Interesse, sich an einem Steuersparmodell zu beteiligen und davon im Falle einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Immobilie - jedenfalls auch - selbst zu profitieren. Anders etwa als ein sich aus emotionaler Verbundenheit zur Haftung für Fremdschulden verpflichtender Bürge hat die Klägerin zudem sogleich einen Gegenwert erhalten, nämlich die Immobilie, mag sich diese auch als weniger wertvoll erwiesen haben als von ihr zunächst erwartet. Auch die Revisionserwiderung macht nicht geltend, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Soweit sie sich auf die besondere Situation von in einer Haustürsituation geworbenen Anlegern beruft, führt dies im Streitfall schon deshalb nicht weiter, weil die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht aufgrund einer Haustürsituation zu dem Vertragsschluss veranlasst worden ist. Im Übrigen halten die gesetzlichen Verbrauchervorschriften insoweit aber auch angemessene Schutzmechanismen bereit. Anlass, in der von der Revisionserwiderung gewünschten Weise weitergehend in die Vertragsautonomie einzugreifen, besteht bei dieser Sachlage nicht.

RN 11

Ein auf Rückabwicklung des Geschäfts gerichteter Schadensersatzanspruch der Klägerin folgt jedoch aus einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung durch die Beklagte. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsurteil frei von Rechtsfehlern, soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs für gegeben erachtet hat, unter denen nach der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats eine Finanzierungsbank aus einem vorvertraglichen Aufklärungsverschulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs haftet.

RN 12

Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, Tz. 51 ff.; 169, 109, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, Tz. 17, vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, WM 2007, 440, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist.

RN 13

Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht bejaht. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden besteht nach den im Berufungsurteil getroffenen Feststellungen wegen eines Wissensvorsprungs der Beklagten darüber, dass die Klägerin von den Vermittlern durch evident unrichtige Angaben über die Höhe der Vermittlungsprovision arglistig getäuscht worden ist. Man habe ihr nämlich mit dem ausgefüllten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag vorgespiegelt, die Vermittler erhielten nur die dort ausgewiesenen Provisionen in Höhe von insgesamt 5,86% der Kaufpreissumme, obwohl sie in Wahrheit mindestens weitere 9,14% Provision erhielten.

RN 14

Entgegen der Auffassung der Revision hält dies revisionsrechtlicher Prüfung stand.

aa)

RN 15

Anders als die Revision meint, steht das Berufungsurteil nicht im Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Aufklärungspflichten über "versteckte Innenprovisionen".

(1)

RN 16

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Dies ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st. Rspr., BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20; 168, 1, Tz. 41, jeweils m.w.N.).

Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419, vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 15; BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688), sofern nicht die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., BGHZ 168, 1, Tz. 47; Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, [...], Tz. 17 f. und vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, aaO, jeweils m.w.N.). Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand darstellt (siehe nur BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 41 und vom 12. Juni 2007 - XI ZR 112/05, [...], Tz. 17). Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch zu einem Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert, sondern es bleibt den Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjekts offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8; Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, Tz. 48 m.w.N. und vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, [...], Tz. 37). Solange also eine Innenprovision - wie im Streitfall - nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste, muss das finanzierende Kreditinstitut den Anleger daher nicht ungefragt über die im Kaufpreis enthaltenen Innenprovisionen aufklären (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 168, 1, Tz. 46 f. und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.N.).

RN 17

(2)

RN 18

Dies alles hat das Berufungsgericht entgegen der Annahme der Revision nicht verkannt.

Das Berufungsgericht hat nämlich nicht etwa entgegen der genannten Rechtsprechung eine allgemeine Pflicht des finanzierenden Kreditinstituts bejaht, über im Kaufpreis enthaltene "versteckte Innenprovisionen" ungefragt aufklären zu müssen, und es hat - anders als die Revision meint - keineswegs eine eigene Aufklärungspflicht der Finanzierungsbank über die Zusammensetzung des Kaufpreises und die Werthaltigkeit der Immobilie auch für Fälle angenommen, in denen - wie hier - der Kaufpreis nicht sittenwidrig überteuert ist. Auch stellt das Berufungsgericht nicht auf die Frage ab, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen Vermittler oder Verkäufer von sich aus Angaben zu einer im Kaufpreis enthaltenen Innenprovision machen müssen (vgl. hierzu: BGHZ 158, 110, 118 ff.; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688, vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 7 ff. und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 9). Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend erkannt, dass jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und dass grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2008 - XI ZR 157/07, [...], Tz. 32) und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen (BGH, Urteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62, vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, aaO, vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, aaO).

RN 19

bb)

RN 20

Das Berufungsgericht leitet die von ihm bejahte Aufklärungspflicht der Beklagten aus einem anderen - im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stehenden - Gesichtspunkt her. Ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es nämlich auch, dass eine finanzierende Bank den Kreditnehmer über eine von ihr erkannte arglistige Täuschung gemäß § 123 BGB ungefragt aufzuklären hat (vgl. BGHZ 168, 1, Tz. 51 ff.; BGH, Urteile vom 1. Juli 1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370, vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679 und vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, Tz. 16). Nach dieser Rechtsprechung liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Finanzierungsbank im oben genannten Sinn auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (siehe etwa Urteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, Tz. 16, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, Tz. 14 f., vom 24. März 2009 - XI ZR 456/07, WM 2009, 1028, Tz. 35 und vom 10. November 2009 - XI ZR 252/08, WM 2009, 2366, Tz. 35, jeweils m.w.N.).

Einen solchen Fall hat das Berufungsgericht hier angenommen. Es ist in tatrichterlicher Würdigung nach Durchführung einer Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, die Vermittler hätten die Klägerin arglistig über die Höhe der insgesamt an die beiden Vermittlungsgesellschaften fließenden Provisionen getäuscht, weil sie durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bei der Klägerin bewusst die falsche Vorstellung erzeugt hätten, die beiden Vermittlungsgesellschaften erhielten nur Provisionen in der dort im Einzelnen ausgewiesenen Höhe, was jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Wahrheit zuwider lief.

RN 21

Hiergegen ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern.

RN 22

(1)

RN 23

Das Berufungsurteil steht mit seinem rechtlichen Ansatz im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher derjenige, der im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben macht, diese - unabhängig davon, ob er zu ihnen verpflichtet war - nicht wahrheitswidrig machen darf (BGHZ 74, 103, 110 f.; BGH, Urteile vom 20. November 1987 - V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96 und vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144 f. m.w.N.).

(2)

RN 24

Auch gegen die nach Durchführung einer Beweisaufnahme getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, die Klägerin sei von den Vermittlern über die Höhe der ihnen zufließenden Vermittlungsprovision durch evident unrichtige Angaben in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig getäuscht worden, vermag die Revision nichts Durchgreifendes vorzubringen.

(a)

RN 25

Ob die Klägerin durch objektiv evident unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig getäuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2005 - II ZR 232/04, WM 2005, 1703, 1704 f.). Zu prüfen ist nur, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht gegen die Denkgesetze verstößt und nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 m.w.N., vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, Tz. 20 und vom 10. November 2009 - XI ZR 252/08, WM 2009, 2366, Tz. 26, jeweils m.w.N.).

Solche Fehler sind dem Berufungsgericht nicht unterlaufen.

RN 26

(aa)

RN 27

Nicht zu beanstanden ist insbesondere das dem Berufungsurteil zugrunde liegende Verständnis des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, dort werde der Eindruck erweckt, die beiden Vermittlungsgesellschaften hätten ihre Leistungen ausschließlich zu den Provisionen erbringen sollen, die in dem Formular als "Finanzierungs-Verm.-Geb." und als "Courtage" bezeichnet waren.

Der Senat kann die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich uneingeschränkt überprüfen. Bei dem formularmäßigen Objektund Finanzierungsvermittlungsauftrag, der bundesweit Verwendung gefunden hat, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB), die über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden und die der Senat deshalb selbst auslegen kann (st. Rspr., vgl. nur BGHZ 133, 184, 187 m.w.N.). Diese Auslegung ergibt, dass der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag jedenfalls bei Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) dahin zu verstehen ist, dass es sich - wie dies auch das Berufungsgericht angenommen hat - bei den dort im Einzelnen als Finanzierungsvermittlungsgebühr und Courtage bezeichneten Provisionen um die Gesamtprovisionen handelt, zu denen die beiden Vermittlungsgesellschaften den Auftrag insgesamt ausführen sollten.

RN 28

Zwar erscheint auch die von der Revision vertretene Auffassung, der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag könne aus der maßgeblichen Sicht des Anlegers auch so verstanden werden, dass es sich bei den in dem Formular genannten Vertriebsprovisionen lediglich um die vom Käufer unmittelbar an die beiden Vermittlungsgesellschaften zu zahlenden Provisionen handelt, nicht unvertretbar, da es um einen Auftrag geht, den der Käufer den in dem Objektund Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlungsgesellschaften selbst erteilt.

RN 29

Ebenfalls vertretbar und angesichts des in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag formularmäßig enthaltenen ausdrücklichen Hinweises, der Auftrag solle durch die in Punkt 4. und 5. der dort enthaltenen Aufstellung benannten Vermittlungsgesellschaften zu den dort im Einzelnen genannten Gebührensätzen ausgeführt werden, naheliegender ist aber die Auslegung, die das Berufungsgericht hier vorgenommen hat. Der von der Revisionserwiderung zu Recht hervorgehobene formularmäßige und detaillierte Hinweis darauf, dass die beiden genannten Vermittlungsgesellschaften den Auftrag zu den im Einzelnen aufgelisteten Provisionen ausführen sollten, legt das Verständnis nahe, hiermit sei gemeint, die beiden genannten Gesellschaften sollten das Geschäft insgesamt und ausschließlich zu diesen Provisionen durchführen, erhielten also für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die dort ausdrücklich genannten Provisionen.

RN 30

Bei dieser Sachlage ist zugunsten der Anleger die zuletzt genannte - und auch dem Berufungsurteil zugrunde liegende - Auslegung des Formularvertrags maßgeblich. Sind nämlich zwei Auslegungsmöglichkeiten rechtlich vertretbar, so kommt die Unklarheitenregel des § 5 AGBG (jetzt § 305c Abs. 2 BGB) zur Anwendung (BGHZ 112, 65, 68 f.; Senatsurteil vom 28. April 2009 - XI ZR 86/08, WM 2009, 1180, Tz. 19; BGH, Urteile vom 15. November 2006 - VIII ZR 166/06, WM 2007, 1142, Tz. 23 und vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, WM 2010, 1161, Tz. 14, jeweils m.w.N.). Danach gehen die dargelegten Zweifel, ob mit der Ausweisung der beiden Vertriebsprovisionen in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag die Gesamtprovisionen, die an die Vermittlungsgesellschaften fließen sollten, oder die allein vom Käufer unmittelbar an sie zu zahlenden Provisionen gemeint sind, zu Lasten der Verwender des formularmäßigen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags. Es ist das für sie ungünstigere Verständnis der ausgewiesenen Provisionen zugrunde zu legen mit der Folge, dass die in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag als Finanzierungsvermittlungsgebühr und als Courtage bezeichneten Provisionen dahin zu verstehen sind, dass sie abschließend die Provisionen bezeichnen, die die Vermittlungsgesellschaften für das Geschäft insgesamt vereinnahmen sollten.

RN 31

(bb)

RN 32

Das Berufungsgericht ist danach rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags der Eindruck vermittelt wurde, die beiden genannten Gesellschaften sollten das Geschäft insgesamt zu den dort ausgewiesenen Provisionen durchführen, sollten also für die Vermittlung der Wohnung und der Finanzierung insgesamt lediglich die dort ausdrücklich genannten Provisionsbeträge erhalten, obwohl sie - wie das Berufungsgericht aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat - tatsächlich mindestens eine fast drei Mal so hohe Vermittlungsprovision erhalten sollten und auch erhalten haben. Dass eine solche - unzutreffende - Vorstellung auch bei der Klägerin bewusst erzeugt worden ist, hat das Berufungsgericht festgestellt, ohne dass ihm hierbei Rechtsfehler unterlaufen sind.

(b)

RN 33

Entgegen der Auffassung der Revision liegt dem Berufungsurteil nicht etwa die fehlerhafte Auffassung zugrunde, der im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesene Kaufpreis sei aufgeschlüsselt worden. Vielmehr ist das Berufungsgericht schlicht zu der - wie dargelegt - rechtsfehlerfreien Feststellung gelangt, die Vermittler hätten der Klägerin angesichts der Ausgestaltung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags mit den ausdrücklich und detailliert ausgewiesenen Provisionen vorgespiegelt, die beiden Vermittlungsgesellschaften erhielten lediglich Provisionen in der dort im Einzelnen genannten Höhe.

(c)

RN 34

Mit ihrem Einwand, das Berufungsgericht habe bei der von ihm vorgenommenen Sachverhaltswürdigung prozessordnungswidrig nicht geklärt, ob und in welchem Umfang die von ihm festgestellten weiteren Provisionen zu einer Kaufpreiserhöhung geführt hätten, hat die Revision schon deshalb keinen Erfolg, weil es auf diese Frage nicht entscheidend ankommt.

Allerdings enthält das Berufungsurteil den missverständlichen Hinweis, angesichts der ausgewiesenen Vermittlungsgebühren erscheine der ausgewiesene Kaufpreis als reiner Verkehrswert, in dem keine Vermittlungsgebühren enthalten seien. Dies könnte nahe legen, das Berufungsgericht habe eine arglistige Täuschung über den Verkehrswert der Eigentumswohnung bejahen wollen, was angesichts der oben dargestellten Rechtsprechung rechtlich bedenklich wäre, nach welcher ein Immobilienkäufer grundsätzlich bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit über die Zusammensetzung des Kaufpreises nicht aufgeklärt werden muss, da er keinen Anspruch darauf hat, ein Objekt zum Verkehrswert zu erwerben, mit der Folge, dass eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht (BGHZ 158, 110, 119; Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62; BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 8).

RN 35

Wie die weitere Begründung des Berufungsgerichts zeigt, beruht das Berufungsurteil auf dieser Feststellung aber nicht. Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ist vielmehr unabhängig davon, ob die zusätzlichen Provisionen auf den Kaufpreis aufgeschlagen worden sind oder aber zu Lasten der Verkäuferin einkalkuliert wurden, jedenfalls durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bei der Klägerin die unzutreffende Vorstellung geweckt worden, die beiden Vermittlungsgesellschaften hätten nur die dort ausgewiesenen Provisionen für die Durchführung des Geschäfts insgesamt erhalten sollen. Schon diese Feststellung trägt - was die Revision übersieht - die vom Berufungsgericht angenommene arglistige Täuschung über den Gesamtvermittlungsaufwand, da es -wie bereits ausgeführt -gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht, dass Angaben, die gemacht werden - ganz gleich, ob sie geschuldet sind -, inhaltlich zutreffend sein müssen (BGHZ 74, 103, 110 f.; BGH, Urteile vom 20. November 1987 - V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96 und vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144 f. m.w.N.).

RN 36

(d)

RN 37

Mit der weiteren Rüge, das Berufungsgericht habe willkürlich (Art. 3 Abs. 1 GG) und gehörswidrig (Art. 103 Abs. 1 GG) angenommen, die Innenprovisionskosten seien kaufpreiserhöhend gewesen, setzt sich die Revision in Widerspruch zu ihrer vorherigen Rüge, das Berufungsgericht habe diese Frage prozessordnungswidrig nicht geklärt.

Ungeachtet dessen greift auch dieser Einwand der Revision in der Sache nicht. Die Beweiswürdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und nur eingeschränkt daraufhin zu überprüfen, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen die Denk- und Erfahrungsgesetze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27; BGH, Urteil vom 30. Oktober 2007 - VI ZR 132/06, NJW 2008, 571, Tz. 8 m.w.N.). Mit der dem Berufungsurteil erkennbar zugrunde liegenden Annahme, die zusätzlichen Provisionen seien kaufpreiserhöhend gewesen, hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision die ihm gesetzten Grenzen der Beweiswürdigung keinesfalls überschritten. Vielmehr erweist sich die Würdigung des Berufungsgerichts angesichts der Aussage der Zeugin D., sie selbst habe eine Wohnung zu einem geringeren Kaufpreis erworben, weil die Provision von 12% aus dem Nettokaufpreis herausgenommen worden sei, sowie angesichts der im Streitfall unstreitigen Aussagen des ehemaligen Vorstands der Beklagten zu 1) vor dem Landgericht B. , es sei besprochen gewesen, dass die Gesamtbelastung mit Weichkosten 30% nicht habe übersteigen sollen, als mögliche und darüber hinaus sogar naheliegende tatrichterliche Sachverhaltswürdigung. Mit ihren hiergegen gerichteten Einwänden, die der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet hat (§ 564 ZPO), setzt die Revision in unzulässiger Weise ihre eigene Würdigung des Sachverhalts an die Stelle der Würdigung, die das Berufungsgericht vorgenommen hat.

RN 38

(e)

RN 39

Soweit die Revision darauf verweist, dass dem Senat in der Vergangenheit bereits verschiedentlich Fälle vorlagen, in denen im Zusammenhang mit Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträgen der vorliegenden Art keine arglistigen Täuschungen angenommen worden sind, folgt hieraus kein abweichendes Ergebnis. In jenen Fällen, in denen der Senat eine arglistige Täuschung verneint hat, fehlte es, ohne dass dies revisionsrechtlich beachtliche Fehler erkennen ließ, an entsprechenden tatrichterlichen Feststellungen zu einer arglistigen Täuschung der Anleger durch positives Tun, wie sie das Berufungsgericht hier getroffen hat.

(f)

RN 40

Auch aus dem Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2006 (V ZR 66/06, WM 2007, 174, Tz. 7 ff.) kann die Revision nichts zu ihren Gunsten herleiten. Wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, befasst sich dieses Urteil nicht mit der Frage einer arglistigen Täuschung durch die Vermittler. Ausführungen zur Frage einer arglistigen Täuschung enthält das Urteil ausschließlich im Hinblick auf das von der Verkäuferin zu verantwortende Vertriebsmodell, nicht hingegen zu der Frage, ob die Vermittler ihrerseits die Anleger mit Hilfe des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, der nach den tatbestandlichen Feststellungen auch in jenem Fall abgeschlossen worden war (aaO, Tz. 3), arglistig über mögliche Innenprovisionen getäuscht haben (aaO, Tz. 10). Soweit die Revision darauf verweist, dass nach diesem Urteil ein Verkäufer bzw. der für ihn tätige Vermittler in Fällen, in denen eine Immobilie durch mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels vertrieben wird, ungefragt keine Angaben über etwaige Innenprovisionen machen müsse (aaO, Tz. 9), führt dies schon deshalb nicht zum Erfolg, weil das Berufungsurteil hierzu nicht im Widerspruch steht; das Berufungsgericht hat die Haftung der Beklagten - wie ausgeführt - nicht auf eine Pflicht, ungefragt Angaben über etwaige Innenprovisionen machen zu müssen, gestützt.

cc)

RN 41

Aus Rechtsgründen ist auch nicht zu beanstanden, dass die Vermittler nach den Feststellungen des Berufungsgerichts arglistig gehandelt haben.

Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Frage der Arglist nicht allein auf den unmittelbar tätigen Vermittler abgestellt. In Fällen der vorliegenden Art kann ein Schadensersatzanspruch des Anlegers und Darlehensnehmers nicht nur gegeben sein, wenn er durch den ihm gegenüber unmittelbar tätigen Vermittler arglistig getäuscht wird, sondern auch dann, wenn - wie nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts hier der Fall - ein arglistiges Verhalten der eingeschalteten Vertriebsgesellschaften vorliegt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2009 - XI ZR 456/07, WM 2009, 1028, Tz. 38 und vom 10. November 2009 - XI ZR 252/08, WM 2009, 2366, Tz. 29 f.).

RN 42

Zutreffend hat das Berufungsgericht ebenfalls gesehen, dass bei der Beurteilung der Frage, ob den Vermittlern Vorsatz, den Arglist voraussetzt, zur Last fällt, die Vorsatz ausschließende Wirkung eines Rechtsirrtums zu berücksichtigen ist (Senatsurteile vom 5. Juni 2007 - XI ZR 348/05, WM 2007, 1367, Tz. 21 und vom 10. November 2009 - XI ZR 252/08, WM 2009, 2366, Tz. 37 ff. m.w.N.). Richtig ist auch, dass es für die Beurteilung der Frage, ob dem Vermittler Vorsatz zur Last fällt, auf den Stand der Rechtsprechung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt (Senatsurteil vom 5. Juni 2007 aaO).

RN 43

Einen den Vorsatz ausschließenden Rechtsirrtum hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei verneint. Zu Recht hat es insoweit nicht auf den Stand der Rechtsprechung im Jahr 1996 zur Aufklärungspflicht über verborgene Innenprovision abgestellt. Auf diese Rechtsprechung kommt es hier für die Frage des Vorsatzes nicht an. Nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Klägerin durch die Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, und damit durch aktives Tun, eine unzutreffende - wesentlich zu niedrige - Provisionshöhe vorgespiegelt worden. Dass derjenige, der im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben macht, die für den Kaufentschluss des anderen von Bedeutung sein können, diese Angaben zutreffend machen muss, selbst wenn sie nicht geschuldet waren, entsprach - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - bereits damals gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 74, 103, 110 f.; BGH, Urteile vom 20. November 1987 - V ZR 66/86, WM 1988, 95, 96 und vom 20. September 1996 - V ZR 173/95, NJW-RR 1997, 144 f. m.w.N.).

RN 44

dd)

RN 45

Rechtsfehlerfrei -und von der Revision zu Recht nicht beanstandet -ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung - insbesondere eine objektiv evidente Falschangabe sowie ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen den Beklagten, der Wohnungsverkäuferin und den Vermittlern - vorliegen (vgl. zu letzterem Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, Tz. 56 und vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260, Tz. 26 m.w.N.), und dass die Beklagten die daraus folgende widerlegliche Vermutung ihrer Kenntnis nicht widerlegt haben.

ee)

RN 46

Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage haben die Beklagten nach den rechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts schuldhaft verletzt. Sie haben die Klägerin nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB aF, jetzt § 249 Abs. 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätte, da die Klägerin - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - bei einer entsprechenden Aufklärung die Eigentumswohnung nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen noch die beiden Bausparverträge abgeschlossen hätte. Auch gegen diese Feststellung ist aus Rechtsgründen nichts zu erinnern (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, Tz. 61; vgl. auch BGH, Urteil vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873, Tz. 11).

RN 47

Das Berufungsurteil weist schließlich auch keinen Rechtsfehler auf, soweit das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, dass dieser Schadensersatzanspruch nicht verjährt ist. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe vor dem 1. Januar 2002 keine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlangt, unterliegt als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht. Dieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (Senatsurteil vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260, Tz. 31 m.w.N.). Solche Rechtsfehler werden weder von der Revision geltend gemacht noch sind sie anderweitig erkennbar.

RN 48

Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung ebenfalls stand, soweit das Berufungsgericht die Widerklage der Beklagten zu 1) abgewiesen hat. Das Berufungsgericht hat den Widerklageantrag in tatrichterlicher Würdigung dahin ausgelegt, dass er sich insgesamt auf den Fortbestand der Darlehensverträge und nicht nur auf den Fortbestand unter dem Blickwinkel des Haustürwiderrufsgesetzes bezieht. Diese vertretbare Auslegung, der die Revision nicht entgegengetreten ist, hat zur Folge, dass der Widerklage nur hätte stattgegeben werden können, wenn nicht bereits feststünde, dass die Darlehensverträge - aus welchem rechtlichen Gesichtspunkt auch immer - keinen Fortbestand haben. Da jedoch nach den - wie oben dargelegt - rechtsfehlerfreien Ausführungen des Berufungsgerichts feststeht, dass sie im Rahmen der Naturalrestitution rückabzuwickeln sind, hat das Berufungsgericht die begehrte Feststellung ohne Rechtsfehler abgelehnt. Soweit sich die Revision für ihre abweichende Auffassung auf das Senatsurteil vom 27. Mai 2008 (XI ZR 132/07, WM 2008, 1260, Tz. 48 f.) stützt, übersieht sie, dass die dortigen Ausführungen, die sich im Wesentlichen zur Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage verhalten, die das Berufungsgericht hier nicht in Frage gestellt hat, wegen der vom Berufungsgericht im Streitfall vorgenommenen Auslegung des Klageantrags nicht passen.