FG Münster: Bewertung von Ladenlokalen
FG Münster, Urteil vom 17.2.2011 - 3 K 1678/10 F
Sachverhalt
Streitig ist, ob bei der Berechnung des Bedarfswerts bei Ladengeschäften, wenn die ortsübliche Miete feststeht, auch die Nebenflächen in die Berechnung mit einzubeziehen sind.
Mit Vertrag vom 21.11.2008 wurde der Klägerin von ihrem Vater an dem Grundstück A-Straße 1 in U, an dem die Klägerin und ihr Vater in Erbengemeinschaft zu je 1/2 Erbanteil beteiligt waren, ein 4/10 Miteigentumsanteil übertragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 21.11.2008 UR-Nr. 600/2008 des Notars I in R Bezug genommen.
In dem Erdgeschoss des Gebäudes A-Straße 1 in U befinden sich zwei Ladengeschäfte. Das Ladengeschäft rechts ist an "H" vermietet. Die Fläche beträgt einschließlich Nebenräumen 75 qm; auf die Verkaufsfläche entfallen 60 qm, auf die Nebenräume 15 qm.
Das Ladenlokal links ist an "O" vermietet. Es hat eine Fläche von 94 qm, davon entfallen 84 qm auf die Verkaufsfläche und 10 qm auf Nebenflächen.
Die ortsübliche Kaltmiete hat die Klägerin durch Gutachten nachgewiesen, diese ist zwischen den Beteiligten auch inzwischen nicht mehr streitig. Danach sind für das Ladenlokal im Erdgeschoss rechts 110 Euro/qm anzusetzen und für das Ladenlokal im Erdgeschoss links 109 Euro/qm. Einigkeit besteht zwischen den Beteiligten auch darüber, dass die tatsächlich erzielte Miete für das Ladenlokal rechts nicht anzusetzen ist, da sie um mehr 20 % von der üblichen Miete abweicht.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass die gesamte vermiete Fläche der Berechnung zu Grunde zu legen sei, während die Klägerin die Auffassung vertritt, dass der Berechnung lediglich die reine Verkaufsfläche zu Grunde zu legen sei. Sie stützt sich dazu auf die gutachterliche Äußerung zur ortsüblichen Ladenlokal-/Geschäftsraum/Praxismiete in U, "untere" A-straße, Hausbesitzung A-straße Nr. 1 des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke Immobilien-Kaufmann K vom 12.10.2009, wonach die "Regional-Reports (u. a. der Firma C & Partner in S) und ortsgebundener Institutions-Erhebungen einschließlich Wiedergabe und Aufbereitung im "Grundstücksmarktbericht 2009 Stadt U" - Stand 2008 -", wonach die reine Verkaufsfläche von Bedeutung sei, während vorhandene geringe Nebenfläche mit maximal 10 bis 15 qm, die in der Regel rückwärtig angeordnet als Teeküche/Personal-/Sanitärraum angeordnet seien, mit der Verkaufsflächenmiete abgegolten seien. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten K vom 12.10.2009 Bezug genommen.
Der Beklagte hat bei der Feststellung des Bedarfswerts für das
- Ladenlokal rechts die übliche Miete mit 110 Euro x 75 qm = 8.250 Euro/monatlich
- Ladenlokal links die tatsächliche Miete mit 11.805 Euro/monatlich
angesetzt.
Bei der Vermietung des linken Ladenlokals (an O) betrage die tatsächliche Miete 125 Euro/qm und die laut Mietgutachten nachgewiesene übliche Miete 109 Euro/qm. Der Vermieter habe in diesem Fall die Räumlichkeiten zu einer um 16 Euro/qm von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen, da die Abweichung 14,68 % betrage, führe dies im Ergebnis zum Ansatz der tatsächlichen Miete.
Der Beklagte stellte danach mit Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 21.11.2008 für Zwecke der Schenkungsteuer vom 23.02.2010 den Grundbesitzwert auf 2.534.000 Euro fest, wovon 1.013.600 Euro auf den übertragenen Anteil entfallen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Bescheid vom 23.02.2010 Bezug genommen, der den mit Einspruch angefochtenen Bescheid vom 14.07.2009 änderte.
Den Einspruch wies der Beklagte als unbegründet zurück.
Mit der Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Auch für das Ladenlokal im Erdgeschoss links, das an O vermietet worden sei, sei die übliche Miete anzusetzen. Wenn man die Nebenfläche außer Betracht lasse, betrage bei einer tatsächlichen Miete von 11.805 Euro der Mietpreis 140,53 Euro. Bei einer üblichen Miete von 109 Euro, die der Gutachter ermittelt habe, ergebe sich eine mehr als 20 %ige Abweichung, so dass der Ansatz der üblichen Miete gerechtfertigt sei. Es werde nach wie vor die Auffassung vertreten, dass für beide Ladenlokale lediglich die Verkaufsflächen von 60 bzw. 84 qm anzusetzen seien.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
die Bescheide vom 14.07.2009 und 23.02.2010 sowie die Einspruchsentscheidung vom 09.04.2010 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert für das Grundstück A-Straße 1 in U auf 2.050.500 Euro festgestellt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht sich der Beklagte auf seine Einspruchsentscheidung. Zu Grunde zu legen sei die gesamte vermietete Fläche und nicht nur die Fläche für die Verkaufsflächen.
Die Berichterstatterin hat die Sach- und Rechtslage erörtert und das Grundstück A-Straße 1 (Erdgeschoss) besichtigt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll über den Erörterungstermin vom 06.12.2010 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 20.12.2010 fragte die Berichterstatterin beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte an: "... im Grundstücksmarktbericht für 2009, der mir nur auszugsweise vorliegt, sind auf Seite 65 unter Tz. 9 zwei Tabellen veröffentlicht. In der Tabelle 52 betreffend Büroflächen ist ausdrücklich angegeben "Mietpreis in Euro/qm (netto/kalt)". Demgegenüber befindet sich dieser Hinweis ausdrücklich in Tabelle 53 betreffend Ladenlokale in I-A-Geschäftslage nicht, allerdings kann man aus der angegebenen Quelle ( C & Partner Immobilien GmbH, S) möglicherweise schließen, dass es sich auch hier um den Mietpreis netto/kalt handelt. Maßgeblich ist für mich insbesondere die Frage, ob es sich um den Nettomietpreis handelt."
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt U teilte daraufhin mit:
"... Auch in der Tabelle 53 des Marktberichtes 2009 handelt es sich um Nettomieten. Dies geht aus der Internetseite www. C.de der Firma C & Partner Immobilien GmbH, S hervor. Es handelt sich hierbei um Erdgeschossmieten in I-A-Lage mit stufenfreiem Zugang und gutem Zuschnitt.
Diesen Hinweis werde ich in den nächsten Marktberichten aufnehmen.
Weitere Angaben zu Ladenmieten sind im Marktbericht nicht veröffentlicht."
Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Gerichts vom 20.12.2010 und das Antwortschreiben des Gutachterausschusses vom 06.01.2011 hingewiesen.
Aus den Gründen
Die Klage ist begründet.
Der angefochtene Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Entgegen der Auffassung des Beklagten sind nicht die Brutto-, sondern lediglich die Nettoflächen der Berechnung zu Grunde zu legen.
Bei der Bedarfsbewertung ist im Streitfall die übliche Miete statt der tatsächlichen Miete zu Grunde zu legen, dabei ist auf die Nettomietfläche, d. h. auf die Verkaufsfläche abzustellen.
In dem Grundstücksmarktbericht und in den dem Marktbericht zu Grunde liegenden Ermittlungen der Firma C & Partner Immobilien GmbH, S, sind die Mieten für die Verkaufsflächen angegeben. Danach sind Nebenflächen, wie dies auch der Gutachter K in seinem Gutachten beschreibt, die als Teeküche/Personal-/Sanitärraum genutzt wurden und einen geringen Umfang, nämlich maximal 10 bis 15 qm haben, mit der Verkaufsflächenmiete abgegolten. Angewandt auf den Streitfall bedeutet dies, dass für das Ladenlokal rechts eine Fläche von 60 qm mit einer üblichen Miete von 110 Euro/qm zu Grunde zu legen ist.
Für das Ladenlokal im Erdgeschoss links ist ebenfalls die Nettofläche, d. h. die Verkaufsfläche zu Grunde zu legen. Bei einer Fläche von 84 qm ergibt sich danach ebenfalls eine von der üblichen Miete um mehr als 20 % abweichende Miete, so dass auch hier die übliche Miete zu Grunde zu legen ist, das sind 109 Euro/qm.
Der Bedarfswert berechnet sich danach wie folgt:
Erdgeschoss rechts 110 Euro x 60 qm 6.600 Euro
Erdgeschoss links 109 Euro x 84 qm 9.156 Euro
Praxis 1. OG wie bisher 930 Euro
Wohnungen wie bisher 1.542 Euro
monatliche Miete, insgesamt 18.228 Euro
Jahresmiete: 18.228 Euro x 12 218.736 Euro
x Vervielfältiger 12,5 2.734.200 Euro
./. Wertminderung wegen Alters
(25% von 2.734.200 Euro) 683.550 Euro
Grundbesitzwert,
gerundet auf volle 500 Euro nach unten 2.050.500 Euro.
Der übertragene Anteil am Grundbesitzwert beträgt davon 4/10, dies entspricht 820.200 Euro.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung.
