FG Köln: Wertminderung wegen behebbarer Baumängel

Das FG Köln hat mit Urteil vom 13.2.2019 – 4 K 108/17 – wie folgt entschieden:

1. Nach § 82 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG ist der sich nach den §§ 78-81 BewG ergebende Grundstückswert u. a. wegen behebbarer Baumängel zu ermäßigen, die weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers berücksichtigt sind.

2. Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks von dessen geschuldetem bzw. gewöhnlichem Soll-Zustand. Behebbare Baumängel können zum Beispiel auf eine ungenügende Isolierung (Schall-, Wärme- oder Feuchtigkeitsisolierung), die Verwendung von schlechten, aber auswechselbaren Baustoffen oder eine unzureichende Verarbeitung zurückzuführen sein.

3. In allen Fällen muss für die Einschlägigkeit des Tatbestandes eine nachträgliche vollständige Verbesserung möglich sein.

4. Behebbare Baumängel sind abzugrenzen von den im Rahmen der laufenden Instandsetzung zu beseitigenden Schäden, deren Kosten bereits durch die Anwendung eines Vervielfältigers bei der Ermittlung des Einheitswerts berücksichtigt werden; dabei richtet sich das Ausmaß der Ermäßigung nach der Bedeutung, die dem Ermäßigungsgrund bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen wird, da bei der Bewertung im Ertragswertverfahren der gemeine Wert ermittelt werden soll.

5. Die zulässige Höhe des prozentualen Abschlags von dem im Ertragswertverfahren ermittelten Grundstückswert kann anhand des Verhältnisses der zur Behebung der Mängel erforderlichen Kosten und des Verkehrswerts des Grundstücks ohne diesen Mangel ermittelt werden (Kostenmethode).

(Leitsätze der Redaktion)